開発許可の要否と手続｜区域・規模・例外

開発許可は、主として建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更について、道路・排水・安全などを審査する仕組みです。区域、規模、行為、例外を組み合わせて判断します。

まず開発行為かを確認する

建物を建てる計画があることだけで開発行為になるわけではありません。土地の区画形質の変更を伴うかが出発点です。単なる登記上の分合筆と、道路の新設など土地利用の実態を変える行為は分けます。

切土・盛土、区画の変更、土地の利用形態の変更などについて、許可権者の手引きで具体的な基準を確認します。開発行為に当たらなくても、市街化調整区域内の建築には都市計画法43条の許可等が問題になる場合があります。「開発許可不要だから建築も自由」という結論にはできません。

区域と規模の基本

この表は所在地を決めずに許可不要を断定するための表ではありません。たとえば横浜市は市街化区域で500㎡以上を対象として案内しています。同じ800㎡でも、適用する地域の規定が違えば結論が変わります。境界値では「以上」と「未満」を読み分けます。

例外と許可基準を分ける

公益上必要な一定の建築物、法定の事業の施行として行う開発、区域によっては農林漁業用の一定の建築物等について、29条の許可除外を確認します。「公共的に見える建物だから全部除外」「農業関係なら区域を問わず不要」とまとめません。

許可対象である場合、33条の道路・公園・排水・防災等の技術基準を確認します。市街化調整区域では、これに加えて34条等の立地に関する基準が関係します。技術的に安全なら、調整区域でも必ず住宅地にできるわけではありません。許可が要るかと、許可基準を満たすかは別の問いです。

申請と工事完了の流れ

1. 区域、用途、面積、区画形質の変更内容、条例を調べる。

2. 許可権者と事前相談し、公共施設の管理者等との協議・同意を確認する。

3. 設計図書等を整え、開発許可を申請する。

4. 許可を受け、条件と計画に沿って工事を進める。変更には変更許可等を確認する。

5. 工事完了を届け出て検査を受け、検査済証の交付・完了公告を確認する。

6. 公告前後の建築制限、用途制限、公共施設の管理・帰属等を確認する。

原則として、開発区域内では工事完了の公告前に建築物等を建築することが制限されます。37条の例外を確認せず、開発許可が出た時点でどの建物でもすぐ建てられるとは判断しません。建築確認は別制度なので、開発許可を得たことから確認手続がすべて省略されるわけでもありません。

3つの判定例

横浜市の市街化区域で、800㎡の建築目的の区画形質変更をする例では、市の500㎡基準を確認します。一般的な1,000㎡未満という暗記だけで不要にしないことがポイントです。

市街化調整区域で200㎡の住宅敷地を造成する例は、小規模という理由だけで許可不要とはなりません。開発行為に当たるか、例外があるか、立地基準を満たすかを検討します。区域外で12,000㎡の建築目的の造成を行う例では、1haの規模を超えているため、区域外だから規制がないとは考えません。

確認問題

1. 800㎡なら、日本の市街化区域では常に開発許可が不要でしょうか。

2. 市街化調整区域で面積200㎡なら、面積だけで一律に除外できるでしょうか。

3. 開発許可を受けたことと、建築確認を受けたことは同じでしょうか。

いずれも誤りです。所在地の規定、行為と例外、制度ごとの手続を確認しましょう。

次に学ぶ

建築確認の対象と手続、用途地域と用途制限とつなげてください。法令上の制限の学習コースで全体を復習できます。

続けて学ぶ論点

開発許可の道路・公園・排水等の技術基準は？

開発許可後の変更許可・変更届の使い分けは？