用途地域13種類と建築用途制限

用途地域は、住居、商業、工業などの土地利用を都市計画で区分する制度です。建てられる用途は、地域の名前だけでなく、建築基準法48条・別表第二の用途、床面積、階数などの条件で確認します。

都市計画と建築規制をつなげる

都市計画法8条・9条は用途地域の指定と性格を定め、建築基準法が具体的な建築用途を制限します。地図で指定を確認する作業と、計画する建物の可否を判断する作業を分けることが、最初のポイントです。

たとえば同じ「店舗」でも、日用品の店舗か、大規模商業施設か、作業場を伴うかによって条件が変わります。住宅が多い地域だから店舗は全部禁止、商業地域だから何でも自由、といった推測で答えを決めません。

13種類の用途地域

この表は地域の性格を示すもので、すべての建築用途の許可表ではありません。田園住居地域を忘れて12種類とする古い一覧や、工業地域と工業専用地域の住宅の扱いを同一視する誤りに注意します。

用途表を調べる4手順

1. 所在地の都市計画図で用途地域と指定範囲を調べる。

2. 計画する建物を、法令上の用途に分類する。

3. その用途の床面積、階数、作業内容などを確認する。

4. 別表第二と施行令、特別用途地区等の条例による修正を照合する。

同じ建物が住宅と店舗を兼ねる場合、住宅部分があるから住宅だけの欄で終わりにしません。併用住宅としての条件や、店舗等に使う面積を確認します。敷地が複数の用途地域にまたがる場合の用途制限は、原則として敷地の過半が属する地域の規定で整理します。建ぺい率・容積率の面積加重とは別の扱いです。

例で考える用途と規模

工業専用地域に一般の戸建住宅を建てる計画なら、工業地域との名称の近さから住宅可と判断せず、住宅の制限を確認します。住宅は工業専用地域では原則として建てられません。

低層住居専用地域で「小さな店を併設した住宅」を計画する場合は、店の業種、非住宅部分の面積、建物全体に占める割合などが論点になります。「住宅付き」という名称だけで可否を決めません。大規模店舗や病院、工場などについても、用途に加え規模と具体的な行為を特定して調べます。

用途が認められても、道路、容積率、建ぺい率、高さ、防火、地区計画などの別の規制が残ります。用途地域の確認を終えた後は、建て方と手続へ順に進めます。

確認問題

1. 用途地域は現在13種類でしょうか。

2. 用途制限を確認する際、店舗の床面積は常に無関係でしょうか。

3. 敷地が複数の用途地域にまたがるとき、建築用途も容積率と同じ面積加重で求めるでしょうか。

1は正しい整理です。2と3は誤りです。床面積等の条件を読み、用途制限については原則として過半の地域を確認します。例外許可等の有無は、原則の可否と分けて読みます。

次に学ぶ

接道義務とセットバック、建ぺい率・容積率の計算へ進んでください。法令上の制限の学習コースで土地から建物までの確認順序を示しています。

続けて学ぶ論点

建築基準法上の建築物と特殊建築物はどこが違う？