高層住居誘導地区の要件と建築規制は？

高層住居誘導地区は、住宅と住宅以外の用途を適正に配分し、利便性の高い高層住宅を誘導する地区です。第一種住居地域など所定の用途地域で、指定容積率が400％または500％の区域内に定めます。高層建物なら用途や条件を問わず緩和される制度ではありません。

指定できる用途地域

対象は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域のうち、都市計画で所定の容積率が400％または500％と定められた区域です。商業地域や低層住居専用地域まで、名前から類推して加えないようにします。

高層住宅を誘導する目的であっても、住居専用の用途地域を全国一律に高層化する制度ではありません。住宅と非住宅が混在する地域の用途配分を整えるという目的と、法定の指定対象を結び付けて覚えます。

都市計画で定める事項

建蔽率の最高限度や敷地面積の最低限度は、市街地環境の確保に必要な場合の取扱いを確認します。地区指定があれば、建蔽率の条件や最低敷地面積を無視して建てられるという意味ではありません。

地区指定と個別建物の要件

容積率等の緩和を読む際は、地区の内側にあることに加えて、住宅の用途に供する部分の床面積の割合など、建築基準法の条件を確認します。住宅部分が延べ面積の3分の2以上であること等が使われる規定では、単に一室を住宅にすれば足りるわけではありません。

例えば延べ面積3000㎡の計画で、住宅部分が2100㎡なら割合は70％、1800㎡なら60％です。前者は3分の2以上という割合条件を満たしますが、後者は満たしません。ただし割合だけで全規定に適合するわけではなく、敷地・道路・構造など他の要件を別に確認します。

高度利用地区と区別する

高度利用地区は、容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面位置などにより土地の高度利用と都市機能の更新を図る制度です。高層住居誘導地区の対象用途地域や住宅割合を、そのまま高度利用地区へ移すことはできません。

どちらも高度な利用に関係しますが、「住宅の誘導」「構成や利用規模の誘導」という狙いと法定事項を分けて整理します。建物を高くできる制度という一語でまとめると、高度地区の高さ規制とも混同しやすくなります。

調査と答案の順序

問題では①対象用途地域、②指定容積率、③地区の都市計画、④個別建物の用途割合等、⑤適用する建築規制の順で確認します。実際の計画では、現在の区域図と都市計画図書を読み、個別の緩和の適用を建築担当部署へ確認します。地区名だけで延べ面積を算出しないことが大切です。

確認問題

1. 高層住宅を建てる予定なら、どの用途地域にも指定できますか。いいえ。法定の用途地域と容積率の条件があります。

2. 地区内なら住宅部分の割合などは確認不要ですか。いいえ。個別の緩和要件を調べます。

3. 建築面積の最低限度と敷地面積の最低限度は同じですか。いいえ。高度利用地区等との比較でも区別します。

高度地区・高度利用地区の比較と建蔽率・容積率の計算へ進めます。法令上の制限の学習入口へ戻れます。