隣地斜線制限が適用される用途地域と高さは？

隣地斜線は、隣地境界からの水平距離に応じて建物の高さを制限します。住居系の原則は二十メートルと1.25勾配、商業・工業系等の原則は三十一メートルと2.5勾配です。低層住居専用地域・田園住居地域は、この隣地斜線と別の高さ規制を確認します。

適用する地域を分ける

第一種・第二種中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域等では、原則として二十メートルを立ち上げて1.25を用います。商業・工業系等では三十一メートルと2.5が基本です。指定による例外や高層住居誘導地区等の特則も条文で確認します。

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、この原則の隣地斜線を当てはめません。ただし、高さ制限がないという意味ではありません。絶対高さや北側斜線等の別の規制を検討します。

単純化した計算

住居系の原則を用い、対象部分が隣地境界から水平距離4m、後退による別の緩和なしとします。学習用の計算値は20＋4×1.25＝25mです。同じ距離で三十一メートル・2.5の原則なら、31＋4×2.5＝41mとなります。

立上がりの20m又は31mを忘れ、距離と勾配だけを掛けないようにします。数値を選ぶ前に用途地域等を特定します。実際には法が定める対象部分の高さ、境界からの距離、指定、地盤面等の条件を併せて判定します。

後退と各部分の高さ

二十メートル又は三十一メートルを超える部分の後退距離等に関する緩和は、法第56条第1項第2号の算定で確認します。道路斜線の反対側境界を移す仕組みと、名称だけで同じ式へしないようにします。

建物全体の最高高さ一つだけでなく、各部分について条件を検討します。上層階を後退させる場合、どの部分が境界からどれだけ離れるかを立面や断面へ示すと、斜線の制限を立体的に理解できます。

北側斜線・高度地区との関係

北側斜線は真北方向の距離等に着目する別の規制です。隣地斜線で25mという値が出ても、北側斜線等がより厳しければ、実際の計画へ別の制限がかかります。高度地区、日影、絶対高さ等も、それぞれ適用条件を確認します。

学習用の比較表では、地域、立上がり、勾配、距離の測り方、緩和、他規制を並べます。隣地境界から最短距離を使う場面と、真北方向を使う場面を分ければ、隣地斜線と北側斜線の取り違えを減らせます。

確認問題

1. 低層住居専用地域に原則の二十メートル・1.25をそのまま使いますか。いいえ。別の高さ規制を確認します。

2. 原則20m・1.25、距離4mの単純計算値はいくらですか。25mです。

3. 隣地斜線に適合すれば北側斜線等も不要ですか。いいえ。各規制を重ねて判定します。

根拠条文を読む

以下は建築基準法第56条第2項の引用です。

前面道路の境界線から後退した建築物に対する前項第一号の規定の適用については、同号中「前面道路の反対側の境界線」とあるのは、「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離（当該建築物（地盤面下の部分その他政令で定める部分を除く。）から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。）に相当する距離だけ外側の線」とする。

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