建付地事例から土地価格を抽出するには？

建物と敷地を一体で取引した事例から土地に対応する価格を取り出すときは、複合不動産の価格から、その価格における建物の寄与額を差し引きます。単に過去の建築費を引くのではありません。建物と敷地の適応状態や、価格の範囲を明らかにしたうえで扱います。

この設例で置く条件

一体の価格7500万円、土地面積150㎡、その取引価格のうち建物に帰属する額を3000万円と適切に把握できた学習例です。取引事情、時点差、土地・建物の価格の不均衡に関する問題は調整済みとします。

ここでいう建物寄与額は、新築再調達原価や帳簿価額ではなく、この条件で複合不動産の価格に寄与している建物部分の額です。

土地の帰属額と単価を求める

1. 土地へ帰属する価格は7500−3000＝4500万円です。

2. 面積当たりでは4500÷150＝30万円／㎡です。

3. 30万円／㎡×150㎡＝4500万円として面積と単価を検算します。

4. 土地4500万円＋建物3000万円＝7500万円として全体額とも照合します。

土地の価格を求める問題と、土地単価を求める問題では、最後の割算の有無が違います。4500万円と30万円／㎡を同じ単位の答えとして扱わないでください。

引くべき建物価格を確認する

建物が新築時に4000万円であっても、それが現在の寄与額とは限りません。劣化や機能的な古さ、現状用途との適合などを踏まえた額が必要です。また、税務上の帳簿価額が小さいからといって、市場での建物寄与額も同じとは限りません。

土地と建物を契約書で区分した金額がある場合も、その配分が鑑定上の寄与額として妥当かを確認します。区分額が存在するという事実だけで、価格分析の検討を省略することはできません。

建付減価の問題と切り分ける

建物が土地の最有効使用に適応していない場合、建物が存在することによる敷地の利用制約等を検討する必要があります。この設例では、そのような追加の調整を求める条件を置いていません。

設問で建付減価の補正率等が与えられたら、何の価格を、どの状態の土地の価格へ直すのかを確認してから適用します。建物寄与額を控除する操作と、その後に土地の状態をそろえる調整を一つの暗記式に混ぜないようにします。

土地だけの事例と比べる準備

抽出した土地の価格を他の取引事例と比較するときは、価格時点、地域要因、面積や接道等の個別条件をそろえます。引算ができたことは、比較のための価格が直ちに完成したことを意味しません。どの段階まで調整済みかをメモしておくと、重複補正を避けられます。

確認問題

問1：複合不動産9000万円、建物寄与額3600万円、土地180㎡の同じ簡略条件なら、土地単価はいくらですか。

（9000−3600）÷180＝30万円／㎡です。土地の総額は5400万円となります。

問2：取引に寄与している建物額が必要な場面で、取得時の建築費を無条件に代用できますか。

できません。時点や減価、対象の状態、取引価格との対応を確認する必要があります。

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