鑑定評価報告書に何を書く？｜対象・条件・分析から結論をたどれる説明

結論の金額だけでは、評価の意味が分からない

報告書の評価額が1億円でも、土地だけか土地建物全体か、所有権か借地権か、いつの価値かが分からなければ、利用者はその数字を適切に使えません。対象、価格時点、価格又は賃料の種類、評価条件等を明らかにし、その前提に基づく結論であることを示します。

例えば現存建物を取り壊した更地としての評価と、現状の貸家及びその敷地の評価では、同じ所在地でも表す価値が異なります。条件が付いた結果を、条件のない現状の価値と読み替えられないように記載することが必要です。

依頼者と提出先、利用目的を確認する

報告書には、誰のどのような依頼に応じた評価なのかを記します。依頼目的、提出先、利害関係等の確認は、受付時だけの手続ではありません。設定した条件と評価結果が、その目的と利用方法に対応しているかを、報告書の作成時にも確認します。

当初の依頼目的から利用範囲が広がる場合も、同じ評価額をそのまま流用できるとは限りません。何のために行った評価で、どのような前提や調査制約があるかを理解してもらう必要があります。報告書を読んだ第三者が、依頼時の口頭説明をすべて知っているとは考えないことが大切です。

資料と調査範囲を、実際の作業に対応させる

実地調査、権利関係の確認、採用した資料等を整理します。資料の作成時点、対象範囲、信頼性・整合性の検討が必要です。室内を調査できなかったなどの制約がある場合、全面的な確認をしたように読める表現は避けます。

専門調査の結果を用いる場合も、誰が、どの範囲を、どの時点で調べた資料かを把握します。専門家の調査を利用したことと、不動産鑑定士自身がその専門調査を実施したことは別です。添付資料を増やすだけで、本文の判断理由の説明を代替できるものではありません。

手法と調整の過程を、結論へつなぐ

各手法で用いた主要な資料と判断、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定理由を説明します。なぜその事例、純収益、利回り等を採用したかが読み取れることが重要です。計算式が正しくても、入力した数値の根拠が不明なら、評価過程は十分に伝わりません。

例えば比準価格と収益価格に差があるなら、資料の状況や対象の市場性を踏まえ、どのように説得力を検討したかを示します。単に二つの平均値を記したり、理由なく高い方を採用したりして、調整を行ったことにはできません。

本文・表・附属資料の食い違いを見直す

本文では面積200㎡、計算表では180㎡となっていれば、結論の金額だけを検算しても不十分です。価格時点、対象の範囲、賃料の単位、評価条件、採用資料の期間などが、報告書全体で一致しているかを確認します。万円と円、月額と年額の取り違えも点検します。

作成指針が求めるのは、専門用語を多く並べることではなく、判断と理由を適切に示すことです。試験でも、評価額だけ記せば足りる、条件は結論と無関係なので省略できる、という記述は誤りです。対象・条件・分析・手法・結論のつながりを保つことが、報告書の中心になります。

表と本文で異なる賃料を使っていないか

賃貸ビルの評価で、契約一覧には月額50万円、収支表には年額600万円、本文には年額540万円とある例を考えます。50万円を12倍すると600万円ですが、540万円は空室損失や減免を反映した数値かもしれません。違う数字があるだけで直ちに誤記とは決めず、各数字の意味と計算のつながりを確認します。

説明がなければ、利用者はどの収益を採用したか分かりません。反映した損失や費用の範囲を記し、同じものを二度控除していないかを見直します。また一時的な減免を、将来も続く契約賃料として表示するなど、現状の事実と予測を混ぜないことが必要です。

報告書全体を読む人は、資料の作成者とは限りません。結論を導いた主要な理由と、採用資料の限界が分かるように記載します。詳しい資料を添付することは有用ですが、附属資料を読まなければ本文の評価条件すら分からないという構成は避ける必要があります。

最後に、評価額、単価、面積、基準日、対象権利、条件が、本文と計算表、図面等で対応しているかを確認します。誤字の点検だけでなく、同じ対象について同じ前提で説明しているかを見ることが、報告書の整合性の確認です。

読み手が単価と総額を区別できるよう、円・万円・平方メートル当たりなどの単位も明記します。計算者には当然の前提でも、報告書に書かれていなければ、別の数値として受け取られる可能性があります。