転用目的の権利移転を5条で判断する手順は？

転用目的で農地等の所有権を取得したり、賃借権などを設定したりする場合は、農地法5条を検討します。農地のままの権利移動を扱う3条や、自ら転用する4条と、行為の組み合わせが異なります。市街化区域内での事前届出などの例外も、権利移動と転用の両方を踏まえて確認します。

取得後の利用目的を読む

農地を買うという同じ表現でも、買主が引き続き耕作するか、住宅・店舗・資材置場等へ変えるかで適用条文が変わります。転用目的で権利を取得するなら5条が基本です。契約締結時には耕作が続いていても、取得の目的が転用なら、現在の見た目だけで3条の問題と判断しないようにします。

売買だけでなく貸借も対象にする

5条は所有権移転だけを対象とする制度ではありません。転用するために賃借権や使用貸借による権利を設定する場面も含まれます。所有者が変わらない貸借だから4条だけ、と決めるのは誤りです。権利を与える側と取得する側を分け、誰がその土地を何のために使うかを図にすると整理できます。

5条と3条を重ねて要求しない

農地法3条は、5条1項本文に規定する場合を除いています。5条の転用目的の権利移動に当たる場面で、同じ行為に3条と5条の許可を両方機械的に要求する理解にはしません。転用だけを切り離して4条の許可も当然必要と付け足すのではなく、各規定の適用関係を条文に沿って確認します。

例外と他法令の手続を確認する

5条の許可権者は都道府県知事等です。市街化区域内の農地等について、あらかじめ農業委員会へ届け出て転用目的の権利取得をする場合などには例外があります。なお、農業振興地域の農用地区域からの除外、開発許可、建築確認等が別に関わることがあるため、農地法上の届出だけで事業全体が許可されたとは考えません。

農地と採草放牧地の書き分けを読む

5条では農地と採草放牧地が区別して書かれており、条文上の転用先にも違いがあります。農地を農地以外にする場合と、採草放牧地を農地・採草放牧地以外にする場合という対象の書き方を確認し、両者を同じ一語に置き換えて覚えないようにします。

比較して確認する

学習用の具体例

Aの農地をBが借り、飲食店の敷地にする場合を考えます。所有者はAのままでも、転用のためにBへ賃借権を設定するので、5条を検討します。Bが農地を借りて野菜を作る場合なら3条が基本です。土地の所有者だけでなく、権利の取得者と予定する利用目的を並べることが、適用条文を選ぶ手掛かりになります。

確認問題

問1：農地を借りて店舗用地にする場合、所有者が変わらないので5条は関係しませんか。

解説：関係します。転用目的の賃借権設定も検討対象です。

問2：5条の場面では3条の許可も必ず重ねて必要ですか。

解説：そのような関係ではありません。3条の除外規定を含め、適用条文を確認します。

問3：5条の届出が済めば、建築確認も当然済んだことになりますか。

解説：なりません。農地法と建築・開発に関する手続は、それぞれ確認します。

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