通常損耗を借主負担にする特約｜最高裁平成17年12月16日判決を読む

「原状回復」と書いてあれば十分か

住宅を普通に使っていても、床や壁紙は少しずつ劣化します。最高裁平成17年12月16日判決は、このような通常損耗の補修費を借主が負担するという特約の合意が、どのような場合に認められるかを示しました。原状回復という言葉があるだけで、通常損耗まで借主負担になるとはしていません。

本件を読むときは、通常損耗の費用を負担する特約が成立したかという問題と、成立した特約が法令に照らして有効かという問題を分けます。最高裁が本件で否定したのは、特約の明確な合意を認めた原審の判断です。「通常損耗の特約はすべて無効」と一般化するのは正確ではありません。

借主は書類を受け取り、理解した旨の書面も出していた

本件の貸主は地方住宅供給公社で、借主へ住宅を賃貸していました。契約書には、明渡し時に原状へ復し、別紙の補修費負担区分表に従って費用を負担する旨の条項がありました。入居前の説明会で書類が配られ、原状回復についての説明も行われています。

借主は負担区分表の内容を理解している旨の書面も提出していました。しかし、説明会では区分表の個々の項目までは説明されていませんでした。書面への署名や説明会への参加という外形がそろっていても、具体的にどのような通常損耗を負担する合意なのかが問題となったのです。

通常損耗の費用は、通常は賃料で回収する

最高裁は、建物の通常の使用による劣化や価値の減少について、その回収は通常、賃料に含まれる必要経費分の支払いを受けることで行われると説明しました。借主へ別に通常損耗の補修費を負担させることは、借主にとって予期しない特別な負担となります。

このため、負担する通常損耗の範囲が契約条項自体に具体的に示されているか、書面だけで明らかでないなら、貸主の説明を受けて借主が明確に認識し、合意したと認められるなど、特約が明確に合意されている必要があるとしました。単に借主に不利だからというだけで結論を出しているのではありません。

本件では、何が足りなかったのか

契約条項自体には、通常損耗を負担する範囲が具体的に記載されているとはいえませんでした。条項が引用する区分表の表現からも、通常損耗を含むことが一義的に明らかとはいえず、説明会の内容もその点を補うものとは認められませんでした。

最高裁は、通常損耗補修特約の成立を認めることはできないとして原判決を破棄し、差し戻しました。本件には特定優良賃貸住宅の制度も関わりますが、その特殊な事情だけを見て、明確な合意という判断の筋道を見失わないようにしましょう。

現在の民法と、判決当時の判断をつなぐ

現在の民法621条は、借主の原状回復義務について、通常の使用・収益による損耗と経年変化を対象から除いています。これは現在の原則を整理するときの条文です。2005年の判決が、後に施行されたこの条文をそのまま適用したわけではありません。

また、敷金は賃貸借に基づく金銭債務を担保するものです。賃貸借の継続中、未払賃料等があれば貸主が敷金を充当できる場合がある一方、借主から敷金を賃料の支払いへ充てるよう請求することはできません。現在の622条の2では、契約が終了して明渡しを受けたときなどに、未払賃料等を控除した残額を返還することが定められています。通常損耗の費用を負担する債務があるかどうかは、その前の段階で検討しなければなりません。

三つの場面を比べる

通常損耗に当たるかは、現実の使い方や損傷の原因を基に判断します。判決の事案に似た名前の条項があるだけで同じ結論とは限りません。「契約書があるから成立」「署名したから必ず有効」「通常損耗だから特約を検討しない」という三つの飛躍を避けることが、判例を理解するポイントです。

敷金の控除額は、負担義務の根拠を示すものではない

本件では貸主が補修費を敷金から控除していましたが、既に控除されたという事実だけで、その請求が正当と決まるわけではありません。先に、借主に補修費を負担する義務があるかを確認する必要があります。例えば、未払賃料5万円の債務が成立していれば、その控除の根拠を検討できます。これに対し、通常損耗の補修費5万円という名目では、通常の原則を変更する明確な特約の合意があるかなどを別に検討します。同じ5万円でも、金額ではなく債務の発生根拠が違います。敷金があるというだけで、貸主が自由な項目を差し引ける制度とは理解しないでください。