土地売買の履行を求める弁護士費用を損害に含めなかった判例

土地売買の買主が、引渡しや所有権移転登記を求めるために支出した弁護士報酬について、最高裁は売主の債務不履行に基づく損害賠償としての請求を認めませんでした。売主の約束を実現する費用と、不法行為により侵害された利益を回復する費用を区別した判例です。

売買代金の取立訴訟で問題になった費用

最高裁令和3年1月22日判決の事案では、買主らが土地を9200万円で購入し、手付500万円を支払っていました。売主は建物の収去、担保権等の抹消、測量などを行い、残代金の支払と引換えに土地を引き渡す約束でした。

ところが売主会社が営業を停止し、代表者が行方不明になりました。買主らは弁護士に依頼し、処分禁止の仮処分、所有権移転登記の訴訟、建物収去・明渡しの訴訟と強制執行などを進めました。その後、売買代金債権を差し押さえた債権者が買主らに支払を求めたため、買主らは支出した費用による相殺を主張しました。

履行による利益の実現という位置付け

最高裁は、契約上の債務の履行を求める行為は、契約の目的を実現して履行による利益を得るためのものだと説明しました。契約を結ぶ段階では、任意の履行がされない可能性も考慮し、契約条件や契約の締結自体を検討できます。

また、土地の引渡しや所有権移転登記という売主の債務は、売買契約から確定できます。その履行を請求する権利も、契約が成立したという客観的な事実に基づきます。最高裁は、これを不法行為による損害賠償請求などとは区別しました。

弁護士報酬の部分を分けて読む

最高裁が取り上げた争点は、原審が損害として認めた弁護士報酬972万8600円でした。原審はその金額も含めて相殺を認めていましたが、最高裁は弁護士報酬についての判断を改め、買主らに対する取立請求を一部認める主文に変更しました。

すべての契約紛争へ広げない

この判決を「債務不履行では、どんな場合も弁護士費用を請求できない」とだけ覚えるのは正確ではありません。最高裁が判断したのは、土地売買における引渡し・登記などの履行を求める事務に関する費用です。債務の性質、請求の目的、別の法的根拠の有無を区別して読む必要があります。

逆に、「売主が約束を破ったのだから、買主が支払った費用はすべて損害になる」という推論もできません。支出した事実に加え、その費用を相手方へ負担させる法的根拠を確認します。契約書に費用負担条項がある場合の解釈まで、本判決が一律に決めたわけではありません。

確認問題

買主が所有権移転登記を得るための訴訟を弁護士に委任した場合、その報酬を支払ったという事実だけで、売主に対する債務不履行の損害賠償債権が生じるでしょうか。

答えは、本判決の場面では生じない、です。契約上の履行を実現するための弁護士報酬について、最高裁は損害賠償請求を認めませんでした。訴訟費用、実際の作業費、弁護士報酬を区別して整理すると、相殺の計算も追いやすくなります。

関連する学習

履行遅滞の基本で債務不履行の入口を確認し、裁判上の請求と時効で訴訟を提起する別の効果も整理できます。宅建士の学習入口から権利関係へ戻れます。