用語不動産の鑑定評価に関する理論

正常賃料とは｜新規契約の市場価値を表す賃料

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分読み：せいじょうちんりょう

正常価格と同じ市場概念の下で、新たな賃貸借等の契約に成立すると考えられる適正な賃料です。

この記事の目次 8項目

正常賃料は、正常価格と同じ市場概念の下で、新たな賃貸借等の契約に成立すると考えられる適正な賃料です。現在契約書に書かれている賃料や、その地域の募集賃料の単純平均と同じ意味ではありません。新規契約という場面と、合理的な市場条件を押さえて理解します。

新たな契約で成立する賃料を考える

新規の契約であれば、貸主と借主は市場の候補を比較しながら条件を交渉します。対象の利用方法、規模、立地、設備、契約期間、一時金などの条件を踏まえ、正常価格と同じ市場概念で成立すると考えられる経済価値を捉えます。

賃料という語には、毎月振り込む金額と、敷金や権利金の経済的効果まで含めた対価という別の見方があります。正常賃料かどうかという賃料の種類と、実質賃料か支払賃料かという表示の範囲は、分けて確認します。

近隣で月額20万円の募集が多くても、それがすべて実際に成約した賃料とは限りません。無料期間、礼金等の一時金、共益費、面積や設備の違いによって、経済的負担が異なることがあります。

比較する場合は、契約の成立状況と内容を調べ、条件をそろえます。高い募集額が長期間残っているだけの物件を、通常成立する賃料の根拠として無検討に採用するのは適切ではありません。

長く借りている店舗の賃料改定で、近隣の新規賃料だけをそのまま結論に置くと、継続関係固有の事情を落とすおそれがあります。正常賃料の把握が参考になる場合でも、新規と継続の違いを消さないでください。

新規賃料を求める手法として、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があります。物件の種類と入手できる資料に即して適用し、得られた試算賃料を検討します。正常賃料という名称が、一つの特定の計算式を意味するわけではありません。

積算法なら、基礎価格に期待利回りを乗じた純賃料へ必要諸経費等を加えます。事例比較なら、実際の契約条件や地域・個別条件を比較します。どの手法でも、何の条件を前提にした賃料なのかをそろえる必要があります。

賃料は期間の利用に対応する対価なので、月額か年額か、どの期間の価値かも明らかにします。同じ正常賃料という名称でも、対象部分や契約条件、価格時点が違う数値を、条件をそろえずに直接比較することはできません。

問1：現在支払っている賃料は、必ず正常賃料ですか。

いいえ。正常賃料は、新規契約において正常価格と同じ市場概念で成立すると考えられる適正な賃料です。既存契約の現行額と自動的に一致するものではありません。

問2：正常賃料と実質賃料は、対になる賃料の種類ですか。

いいえ。正常・限定・継続という区分と、実質・支払という経済的対価の範囲の区分は、異なる軸です。

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