論点の整理
要件
- 契約の新規・継続を分ける
- 正常と限定は市場条件の違い
- 支払賃料と実質賃料をそろえる
間違えやすい点
- このテーマの定義は。
- 具体例で注意することは。
契約の新規・継続を分ける
新しい借主へ貸す場面と、今の借主との賃料を改定する場面では評価の対象が異なります。近隣の募集賃料を調べることは役立ちますが、それだけで継続賃料を正常賃料に置き換えられません。
正常と限定は市場条件の違い
通常の市場を前提とする正常賃料に対し、隣接不動産の併合使用等で市場が限定される場合は限定賃料を検討します。新規であることだけで正常賃料と確定しない点が重要です。
支払賃料と実質賃料をそろえる
月額の支払額だけを比較すると、礼金や権利金等の経済的対価が異なる物件を誤って比べることがあります。賃料の種類を定めた後、面積単位、一時金、共益費、契約条件をそろえます。
評価へ使うときの確認
対象不動産と資料の前提をそろえ、採用した判断の理由を報告書で説明できるようにします。価格時点、対象となる権利、利用の状態が違えば、数字や用語が同じでも結論は変わります。具体例の条件を一つ変えたとき、どの説明が変わるかを確かめると理解を確認できます。
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着目点 | 読み取る内容 |
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契約の新規・継続を分ける | 新しい借主へ貸す場面と、今の借主との賃料を改定する場面では評価の対象が異なります。近隣の募集賃料を調べることは役立ちますが、それだけで継続賃料を正常賃料に置き換えられません。 |
正常と限定は市場条件の違い | 通常の市場を前提とする正常賃料に対し、隣接不動産の併合使用等で市場が限定される場合は限定賃料を検討します。新規であることだけで正常賃料と確定しない点が重要です。 |
支払賃料と実質賃料をそろえる | 月額の支払額だけを比較すると、礼金や権利金等の経済的対価が異なる物件を誤って比べることがあります。賃料の種類を定めた後、面積単位、一時金、共益費、契約条件をそろえます。 |
学習用の具体例
同じビルの空室を初めて貸す評価は新規賃料の問題です。隣の店舗が一体利用するために借りるなど市場が限定される条件があれば、正常賃料と限定賃料のどちらを求めるかを確認します。
新規と継続の比較例
同じ住戸を新しい借主へ月15万円で募集している資料があっても、隣室の既存契約の月12万円をそのまま15万円へ置き換える根拠にはなりません。新規賃料の資料と、特定当事者間の契約経緯を踏まえる継続賃料の資料は役割が異なります。募集額が実際の成約額かも確認し、礼金・敷金・共益費、契約期間、更新や解約条件を比較したうえで使います。
確認問題
問1：このテーマの定義は。
解説：新規賃料は新たな賃貸借で成立する賃料という分類で、正常賃料と限定賃料が含まれます。正常賃料は正常価格と同一の市場概念の下で求める新規賃料です。
問2：具体例で注意することは。
解説：同じビルの空室を初めて貸す評価は新規賃料の問題です。隣の店舗が一体利用するために借りるなど市場が限定される条件があれば、正常賃料と限定賃料のどちらを求めるかを確認します。
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出典・参照資料
- 不動産鑑定評価基準・運用上の留意事項（国土交通省）確認日 2026/10/25
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