延べ面積とは｜各階床面積を合計する意味

延べ面積は、建物の各階の床面積を合計した面積です。建築面積のように上から見た一つの面積でも、居室だけの面積でもありません。ただし、容積率の計算では法令上の不算入等があるため、一般的な延べ面積と容積率算定の面積を分けて使います。

各階の床面積を合計する

施行令2条1項4号は、延べ面積を各階の床面積の合計によるとします。まず何階のどの部分が床面積に入るかを同項3号等により確認し、その面積を足します。部屋の内側だけを測った専有面積や、土地の登記面積を加えるのではありません。資料の「延べ」「専有」「施工」等の表記が違う場合は、同じ数値だと決めつけず算定の根拠を確認します。

建築面積とは測るものが異なる

建築面積は、建物を上から見た水平投影面積を所定の方法で求めるもので、一般に各階の床面積を重ねて足す計算ではありません。1階と2階が同じ大きさの建物でも、延べ面積と建築面積は同じとは限りません。建ぺい率の分子には建築面積、容積率の分子には所定の延べ面積を使うため、数値を入れ替えないことが大切です。

容積率用の不算入を分けて記録する

52条や施行令2条には、容積率算定の延べ面積に算入しない部分と条件があります。一定の車庫、住宅等の地階、共同住宅等の所定の部分などを検討します。除外できる面積や対象は制度ごとに異なるため、床面積一覧とは別に、どの規定により何㎡を容積率算定から除くかを記録します。すべての面積規制から一律に除くのではありません。

規模要件で使われる面積を読み直す

確認、防火、用途変更等の規定では、延べ面積、特定用途に供する部分の床面積、同一敷地内の合計など、使う表現が違います。容積率のために減らした数値を、すべての規模判定へそのまま転用しません。問題文の規定がどの面積を指しているかを確かめ、各階の面積表から必要な数値を取り出します。

比較して確認する

学習用の具体例

1階80㎡、2階60㎡で、他に床面積へ入る部分がない単純な建物を考えます。一般的な延べ面積は80＋60＝140㎡です。ここに車庫等がある場合は、まずその床面積を確認し、容積率算定で不算入の条件があるかを別に検討します。「延べ140㎡」という数値だけで、建築面積も140㎡、容積率算定面積も常に140㎡と結論付けないようにします。

確認問題

問1：延べ面積は、屋根を上から見た面積ですか。

解説：いいえ。基本は各階の床面積の合計です。建築面積と区別します。

問2：容積率から除ける部分は、すべての規模判定でも除けますか。

解説：一律には扱えません。各規定が使う面積と、その不算入の適用範囲を確認します。

問3：1階80㎡・2階60㎡なら、合計の基本値はいくらですか。

解説：他の部分等がない前提で140㎡です。その後、使う規定に応じた調整を確認します。

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