容積率算定の延べ面積とは｜延べ面積との使い分け

容積率算定の延べ面積は、各階床面積の合計を基に、52条や施行令が定める不算入等を反映した面積です。一般的な延べ面積と同じ数値とは限りません。どの部分を、どの限度まで算入しないかを確認してから、敷地面積で割ります。

一般的な延べ面積から出発する

まず各階の床面積を集計し、建物全体の延べ面積を把握します。その後に、容積率の算定に限って算入しない部分等を別欄で整理します。「延べ面積は小さい数字を使えばよい」という関係ではありません。同じ建物に二つの面積が示されていても、使う目的が違う場合があります。資料の面積欄と適用根拠を確認します。

車庫等は対象と限度を確認する

令2条1項4号ただし書と3項には、自動車車庫等、備蓄倉庫、蓄電池設置部分等の不算入と限度が定められています。車庫等部分は、所定の床面積合計の5分の1が限度です。車庫を設けたというだけで、その面積を無制限にすべて除く制度ではありません。対象の用途に使われているかと、建物側の基準となる面積を確認して計算します。

住宅の地階や共用部分は別の規定を読む

52条には、一定の住宅等の地階や、共同住宅等の所定の共用廊下・階段等に関する不算入があります。地下にある部分なら何でも同じ限度で除ける、共用と呼べばすべて除ける、と一般化しません。地盤面との関係、用途、法令が列挙する部分と限度を個別に確認します。複数の制度が関係するときは、同じ面積を重ねて除いていないかも確かめます。

不算入と容積率の上限を分ける

不算入の計算は分子となる面積の整理であり、適用される容積率の上限そのものを自由に増やすものではありません。上限については都市計画の指定、前面道路の幅員による限度、区域またがり等を別に確認します。面積を調整した後に上限と比較する順序を守り、建ぺい率や確認区分など別の規定へ同じ調整を自動的に流用しません。

比較して確認する

学習用の具体例

各階床面積の合計が300㎡で、その中に対象となる車庫等部分が80㎡ある単純な例です。ほかの不算入等がない前提で、車庫等の限度を300×1/5＝60㎡と確認します。80㎡全体を除くのではなく、容積率算定の面積は300−60＝240㎡となります。敷地が200㎡なら240÷200＝120％です。この面積を、他の規模規定へそのまま使うとは限りません。

確認問題

問1：車庫部分は、広さを問わず全額不算入ですか。

解説：いいえ。対象となる部分と、令2条3項等の限度を確認します。

問2：容積率算定の面積は、一般の延べ面積と必ず同じですか。

解説：同じとは限りません。特定の目的に適用する不算入等があります。

問3：不算入を使えば、指定容積率の確認は不要ですか。

解説：不要ではありません。分子の面積と、割合の上限を分けて確認します。

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