建築協定の認可・変更・効力は誰に及ぶ？

建築協定は、条例を前提に、土地の所有者等が建物の敷地・位置・用途等について合意し、特定行政庁の認可を受ける制度です。認可後の公告により、一定の承継人にも効力が及びます。締結時の合意、変更の認可、公告後の効力を段階ごとに読み分けます。

条例と協定で定められる内容を確認する

69条は、市町村が条例で、建築協定を締結できる旨を定める仕組みです。協定では敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する基準を扱えます。近隣住民の申合せならすべて法律上の建築協定になるわけではありません。また、協定を結ぶことで建築基準法上の一般的な最低基準を自由に緩められるという制度でもありません。事例では、協定区域の図面と対象土地の位置を対応させ、協定の成立時点と所有権を取得した時点を並べます。認可、区域、当事者、取得時期を分けて記録すると、どの点の確認が不足しているかを見つけやすくなります。

合意と認可を順に確認する

70条では区域、基準、有効期間、違反時の措置を定めた協定書を作り、代表者から特定行政庁へ認可を申請します。土地の所有者等の全員の合意が原則ですが、借地権の目的となる土地の所有者に関するただし書も読みます。単に過半数が賛成したという情報だけで成立としません。利害関係人の意見聴取等の手続と、73条の認可条件も確認します。

変更も認可の手続へ進む

区域、建物に関する基準、有効期間、違反時の措置等を変更する場合は、74条により特定行政庁の認可が必要です。前四条の規定が準用されるため、変更案への合意と行政の手続を別々に確認します。管理組織の内部で決議しただけで、法律上の変更手続がすべて完了するとは限りません。単なる運用と協定本文の変更も区別します。

公告後に取得した人への効力を読む

75条は、認可等の公告後に区域内の土地の所有者等となった人にも協定の効力があるとします。ただし、合意しなかった者が有する土地の所有権を承継した者の除外があります。区域内というだけで、全員に例外なく及ぶとは覚えません。購入の検討では区域図、協定書、認可・公告、有効期間、対象地への効力を確認します。

比較して確認する

学習用の具体例

認可の公告がされた建築協定区域で、AからBが宅地を購入する例です。Bが協定の締結時に参加していなかったというだけで、効力がないとは判断できません。公告後の承継に当たるかを確かめ、75条の除外に当たる土地かも確認します。さらに協定の有効期間や基準を読み、Bの建築計画が法令と協定の両方に適合するかを調べます。

確認問題

問1：建築協定は、過半数の賛成だけで当然に締結できますか。

解説：いいえ。全員の合意を原則とする70条の規定と、ただし書を確認します。

問2：協定の基準を変える際、認可は不要ですか。

解説：不要とはいえません。74条の変更認可と準用される手続を確認します。

問3：公告後の買主には、締結時に不参加なら効力がありませんか。

解説：そのようにはいえません。75条の承継人への効力と除外を確認します。

関連する学習

• 用途地域13種類と建築用途制限

• 外壁後退距離と壁面線は何が違う？

学習の入口に戻る