積算法で基礎価格・期待利回り・経費から賃料をどう計算する？

積算法による賃料は、基礎価格に期待利回りを乗じて純賃料を求め、これに必要諸経費等を加えて計算します。年率を使う設例では、まず年額で収益と費用の期間をそろえ、その後で月額へ換算します。求めた積算賃料と、契約上毎月支払う賃料が常に同じとは限りません。

基礎価格・率・費用の条件

年4％は償却後の純賃料に対応する率とし、年160万円にはそれと整合する必要諸経費等が含まれている設例です。一時金等の支払条件は置かず、実質賃料に対応する積算の考え方を扱います。

年額で求めて月額へ直す

1. 年額の純賃料は8000×0.04＝320万円です。

2. 年額積算賃料は320＋160＝480万円です。

3. 月額積算賃料は480÷12＝40万円です。

4. 月額40万円×12＝年480万円として期間を検算します。

8000万円に年4％を掛けて得られる320万円は年額です。月額の経費をそのまま加えたり、320万円を月額と読んだりしないようにします。

必要諸経費等に何を含めるか

基準では、必要諸経費等として減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額等が示されています。対象の条件と率の定義に対応して、必要な範囲を把握します。

償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、減価償却費を経費としてさらに計上しません。この設例では、償却後対応の率とそれに整合する費用が与えられたと明示して、重複を避けています。

支払賃料へ換算する場合

契約時に預り金的な敷金等や、前払的な権利金等が授受される場合、その運用益や償却額も実質賃料を構成します。毎月の支払賃料を求める設問なら、実質賃料からそれらを控除するなど、契約条件へ対応させる必要があります。

例えば年額実質賃料480万円に対し、一時金の年額相当分が24万円と別に与えられ、他の差がなければ、年額支払賃料は456万円、月額は38万円です。積算賃料の40万円と支払額38万円は、条件の範囲が違う数値です。

基礎価格の根拠を落とさない

基礎価格は、積算賃料を求めるための基礎となる価格で、原価法や取引事例比較法により求めます。購入時の代金や会計上の帳簿価額が分かったからといって、そのまま価格時点の基礎価格にできるとは限りません。

期待利回りも現実の標準値として固定されるものではありません。対象の地域・個別条件、賃料の特性、資料の信頼度を踏まえて判断します。この例の4％は計算練習用の条件です。

確認問題

問1：基礎価格6000万円、期待利回り年5％、対応する必要諸経費等が年180万円なら、月額積算賃料はいくらですか。

（6000×0.05＋180）÷12＝40万円です。まず年額480万円を求めてから月額へ直します。

問2：年率の期待利回りで求めた純賃料へ、月額の費用をそのまま足してよいですか。

いけません。年額と月額の期間をそろえる必要があります。

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