農地法の農地は登記地目と現況のどちらで判断する？

農地法の農地は、耕作の目的に供される土地です。登記簿の地目という表示だけで決まるものではなく、現況に即して判断します。登記地目が田・畑である場合だけを対象としたり、作物がない時期なら直ちに農地でなくなると考えたりしないことが重要です。

登記地目と法の適用対象は役割が違う

登記地目は、登記記録上の土地の用途に関する情報です。他方、農地法は耕作目的に供される土地かという観点から規制します。登記記録を読むことは調査の出発点ですが、記録上の名称を見ただけで農地法の許可が不要と結論することはできません。登記と現況が異なる可能性を考えて確認します。

耕作していない一時期だけで判断しない

収穫後、季節的な休耕中、作付け準備中など、作物が見えない時期があります。写真を撮った一日の状態だけで、耕作目的の土地でなくなったと判断するのは早計です。利用の経過、土壌や設備の状態、耕作を再開できる状況などを含めて、その土地の性質を調べます。農地であるかの確認と、農地の優良性による転用基準の判断も別です。

農地と採草放牧地を区別する

農地法2条は、耕作目的の農地と、耕作の目的を主とせず採草又は家畜の放牧の目的に供される採草放牧地を分けています。緑地であればすべて農地、という分類ではありません。条文ごとに両方が対象となるかも確認します。たとえば転用に関する4条と5条では、対象の書き方が同じではありません。

現況を確認してから行為を分類する

対象が農地等かを確認したら、耕作を続けて権利を取得するのか、農地以外へ使い方を変えるのかを整理します。農地のまま売買する場面は3条、所有者自身が転用する場面は4条、転用目的で権利を移す場面は5条が基本です。市街化区域内の転用に関する届出の例外は、この行為の分類をした後で検討します。

調査資料の役割をそろえる

農地かを調べる際は、登記記録の記載、現地の写真や利用状況、農業委員会への確認等を組み合わせます。資料の作成時点も照合し、何年前の状態を示す情報かを区別すると、現況の判断に古い利用状況だけを当てはめる誤りを防げます。

比較して確認する

学習用の具体例

Aが登記地目「雑種地」の土地を調べたところ、長く野菜の栽培に使われていたとします。登記地目だけで農地法の対象外と判断せず、実際の利用や土地の状態を確認します。逆に、地目が畑でも既に適法な転用手続が完了している可能性があるため、現在の状況と手続の履歴を併せて調べることが必要です。

確認問題

問1：登記地目が宅地なら、農地法は絶対に適用されませんか。

解説：そうとはいえません。農地かどうかは、登記地目だけでなく現況に即して判断します。

問2：収穫直後で作物がなければ、農地ではありませんか。

解説：直ちにそうは判断できません。耕作目的や利用の経過も確認します。

問3：農地かどうかと、転用許可が得られるかは同じ判断ですか。

解説：別の判断です。対象を確定したうえで、転用の行為や立地等の基準を検討します。

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