国土利用計画法の届出面積を区域別にどう判断する？

国土利用計画法の事後届出の面積は、市街化区域2000㎡、その他の都市計画区域5000㎡、それ以外10000㎡が基本の境界です。いずれも以上を確認し、小さな契約でも同じ取得者の一団の土地なら合算が問題になります。開発許可の面積と混同しないことが重要です。

事後届出の対象契約かを確認する

23条は土地売買等の契約による権利の取得者が行う事後届出を定めます。対価を伴う土地の権利移転・設定等の対象かを確認し、建物だけの取引や単なる工事面積と混同しません。規制区域、注視区域、監視区域等の別制度や、国等が当事者の場合等の適用除外もあります。面積が大きいというだけで、あらゆる契約へ同じ届出を当てはめないようにします。

三つの区域に対応する基準を選ぶ

市街化区域では2000㎡、それを除く都市計画区域では5000㎡、両者以外では10000㎡を基準にします。ちょうど基準面積なら未満の例外に入りません。市街化調整区域を市街化区域と同じ2000㎡にしないようにします。土地の所在地の区域を公的資料で確認し、開発許可の例外面積や農地転用の規模と数字を入れ替えないことが大切です。

一団の土地は契約ごとだけで判定しない

権利取得者が一団の土地について権利を取得することとなる場合には、契約の各面積が小さくても、全体で基準以上となるかを確認します。取得者、土地の位置、一体の利用計画等を整理します。売主が違うから絶対に合算しない、契約日を分けたから対象外と決めないようにします。区域をまたぐ等の複雑な事例では、所管の窓口へ図面と計画を示して確認します。

面積判定の後に期限と提出先を確認する

対象となれば、契約締結の日から起算して2週間以内に、所在地の市町村長を経由して知事へ届け出る仕組みです。決済や登記の日から数えるのではありません。この計算記事では面積の入口を扱い、利用目的の審査や勧告等は手続の記事で確認します。面積判定、期限の起算、提出経路という三つを分けると、数値だけの誤答を避けやすくなります。

比較して確認する

学習用の具体例

市街化区域で同じ買主Aが、同一の一団の土地として使う1200㎡と900㎡を取得する例です。対象契約で他の例外がない前提なら、合計は2100㎡で2000㎡以上です。各契約が2000㎡未満だから届出不要とせず、一団として取得する関係を確認します。同じ2100㎡でも、その他の都市計画区域の単独の対象取引なら、5000㎡の基準との比較になります。区域を確定してから面積を比べます。

確認問題

問1：2000㎡ちょうどは、市街化区域の面積基準未満ですか。

解説：いいえ。未満ではありません。基準以上かを判定します。

問2：売主が二人なら、一団の取得の合算は必ずありませんか。

解説：そうとは限りません。取得者と一団の土地の関係を確認します。

問3：届出期限は、所有権移転登記の日から2週間ですか。

解説：違います。23条の契約締結日からの起算を確認します。

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