鑑定評価の手順はどの順序で進める？

鑑定評価の手順は、対象と条件を定めてから、調査・分析・手法の適用を行い、結論を報告書にまとめる流れです。順番を覚えるだけでなく、前の段階で確かめたことが、次の判断の前提になる点を押さえます。価格だけを先に置き、後から理由を付ける進め方ではありません。

最初に評価の対象と前提を確定する

基本的事項では、対象不動産の範囲と権利、価格時点、求める価格又は賃料の種類等を確定します。依頼目的、条件、依頼が必要となった背景を確認し、例えば「土地だけの価格」なのか「建物とその敷地の価格」なのかを明らかにします。賃貸中の物件を更地と同じ前提で扱わないようにします。

続いて、依頼者、報告書の提出先や評価額の開示先、関与する鑑定士・鑑定業者との利害関係等を確認します。受け取った資料だけから依頼の目的を推測せず、誰がどの判断に使う成果なのかを聞き取ります。価格を求める条件と利用目的がずれていれば、この段階で調整します。

処理計画を立てて対象を確認する

処理計画では、必要な作業の種類と量、担当者の処理能力、資料の取得や現地調査の日程を組み立てます。内覧に管理者の立会いが必要な建物や、多数の賃貸借契約がある物件では、その準備を先に手配します。納期だけを書いた予定表では、必要な調査が間に合うか判断できません。

対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に分かれます。登記上の表示と現況、所有権や賃借権等の関係を確認資料と照合し、当初確定した対象が存在し、その内容が合っているかを確かめます。資料に食い違いがあれば、黙ってどちらかを採用せず、追加調査と評価への影響を整理します。

資料を集めて分析し、手法を適用する

資料は、対象を確認するための資料、価格形成要因を把握する資料、手法の適用に使う事例資料などに分けます。資料を多数集めれば十分というものではなく、対象との関係、価格時点との対応、信頼性を検討します。

そのうえで一般的要因、地域、対象物件の個別的な特徴等を分析し、市場参加者の行動や最有効使用の判断につなげます。手法は物件の種別・類型や利用できる資料等に即して適用します。収益物件という名称だけで一つの計算式を機械的に選ぶのではなく、各手法の適合性を説明できる状態にします。

試算価格の調整から報告まで

複数の手法による試算価格が得られたら、計算や資料を再吟味し、各価格の説得力を判断して鑑定評価額を決定します。数値が違った理由を調べずに単純平均を取ることが、常に適切な調整になるわけではありません。

例えば、賃貸ビルで取引事例の比較結果と収益価格が離れた場合、事例の類似性、賃料や空室の見通し、費用、利回り等を確認します。分析の結果に応じて前の作業へ戻ることもあります。報告書には、結論だけでなく採用した条件、調査範囲、判断の根拠を示し、第三者が前提と理由を理解できるようにします。

確認問題

問1　直接還元法を使うと決めてから、評価対象や価格時点を考えればよいでしょうか。

答えは、違います。対象や価格時点等の基本的事項を確定し、分析を踏まえて手法を適用します。

問2　登記と現況に相違が見つかった場合でも、後の工程へ進むため確認結果を無視してよいですか。

答えは、いけません。相違の内容と影響を整理し、必要な調査や前提の再確認を行います。

問3　報告書は、決定した金額だけを記せば足りますか。

答えは、足りません。評価条件や確認・分析、手法と調整の理由等を含め、結論に至る過程を説明します。

次に学ぶ

• 不動産鑑定評価は価格を決定する行為とどう違う？

• 対象不動産の確定では物的範囲と権利をどう指定する？

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