計算の要点
計算式
増分価値＝併合後価値－（借地権価値＋底地価値）
計算の条件
- 増分と配分は別：借地権6,000万円、底地3,000万円、併合後の所有権価値1億円。税・費用は含めず、各価値は同一時点とします。
具体例
- 前提: 借地権6,000万円、底地3,000万円、併合後の所有権価値1億円。税・費用は含めず、各価値は同一時点とします。
- 途中計算: 1億－（6,000＋3,000）＝1,000万円です。併合前合計9,000万円と増分1,000万円を足すと併合後1億円になります。
答え
増分価値1,000万円
計算の前提
借地権6,000万円、底地3,000万円、併合後の所有権価値1億円。税・費用は含めず、各価値は同一時点とします。
式と途中計算
1億－（6,000＋3,000）＝1,000万円です。併合前合計9,000万円と増分1,000万円を足すと併合後1億円になります。
条件が変わる場合
増分1,000万円の全てが当然に売主又は買主へ帰属するわけではありません。限定価格や配分、交渉、費用を別に検討します。税務上の借地権割合だけで市場価値を確定する計算でもありません。
検算と単位の確認
途中計算では元の単位を残し、割合は百分率を小数へ直してから使います。金額・面積・期間が混ざるときは、式の分子と分母が対応しているかを確かめます。端数処理を途中で繰り返すと最終値が変わることがあるため、この例では原則として最後に行います。計算した値を元の関係に戻し、前提の金額や割合と一致するかを確認します。
比較して確認する
段階 | 内容 |
|---|---|
前提 | 借地権6,000万円、底地3,000万円、併合後の所有権価値1億円。税・費用は含めず、各価値は同一時点とします。 |
計算 | 1億－（6,000＋3,000）＝1,000万円です。併合前合計9,000万円と増分1,000万円を足すと併合後1億円になります。 |
確認 | 増分1,000万円の全てが当然に売主又は買主へ帰属するわけではありません。限定価格や配分、交渉、費用を別に検討します。税務上の借地権割合だけで市場価値を確定する計算でもありません。 |
学習用の具体例
借地権6,000万円、底地3,000万円、併合後の所有権価値1億円。税・費用は含めず、各価値は同一時点とします。 1億－（6,000＋3,000）＝1,000万円です。併合前合計9,000万円と増分1,000万円を足すと併合後1億円になります。
条件を変えた例：併合後の価値が9,000万円なら
併合前6,000＋3,000＝9,000万円と等しく、増分価値は0です。併合すれば必ず価値が増えるわけではありません。取得費用があれば、さらに投資上の損益は別に計算します。
この変更例では、元の例から何を変え、何を据え置いたかを先に確認します。前提を一つずつ変えて計算すると、結果が動いた理由を説明できます。金額だけでなく期間・割合・費用の範囲を同時に変えた場合は、その影響を別々に分けます。計算結果だけを暗記するのでなく、元の式へ数値を戻して、同じ関係が成り立つかまで確かめます。
確認問題
問1：この例の答えは。
解説：増分価値1,000万円。1億－（6,000＋3,000）＝1,000万円です。併合前合計9,000万円と増分1,000万円を足すと併合後1億円になります。
問2：結果を実際の取引へ使う際の注意は。
解説：増分1,000万円の全てが当然に売主又は買主へ帰属するわけではありません。限定価格や配分、交渉、費用を別に検討します。税務上の借地権割合だけで市場価値を確定する計算でもありません。
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出典・参照資料
- 不動産鑑定評価基準等（国土交通省）確認日 2026/10/25
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