複数業者が関与する重要事項説明・書面交付は誰が行う？

複数の宅建業者が共同で仲介しても、一社が説明を担当したことだけで他社の義務がなくなるわけではありません。重要事項説明の担当、書面の記名、契約成立後の書面交付を分けて確認します。共同仲介と、売主も宅建業者である取引の構成も整理します。

各業者の取引上の立場を整理する

売主、買主、媒介業者、代理業者を人物図へ示します。売主側と買主側に媒介業者がいる場合と、売主自身が宅建業者で媒介業者も関与する場合は、同じ一社の契約ではありません。各業者が35条・37条のどの義務を負うかを確認します。物件広告を掲載しただけの者等も、事実を調べず共同仲介の当事者へ含めないようにします。

説明の担当と各社の責任を分ける

実務上一方の業者の宅建士が重要事項説明を行う場合でも、他方が何も確認せず責任を免れるという関係ではありません。共同仲介では各社が内容を確認し、必要な宅建士の記名等を整えます。誰が説明するかを決めることと、各社の調査・説明に関する義務が消えることは別です。担当の割振り、調査資料、訂正事項を共有して確認します。

現在の記名と古い押印表現を区別する

現行35条・37条では宅建士の記名を確認します。古い公的な相談事例に記名押印と書かれていても、現在の押印要否をそのまま読み替えないようにします。大阪府の案内でも、媒介業者の宅建士の記名だけがあり売主業者側の記名がない例を、確認すべき不備として挙げています。業者の表示と宅建士の記名を分けて見ます。

35条と37条の時期・対象を分ける

35条は契約成立までの重要事項の説明・交付、37条は成立後に遅滞なく行う書面交付です。同じ共同仲介でも、この二つを一回の説明だけで済ませたと扱いません。取引の相手が宅建業者の場合の35条の説明省略と書面・記名の扱い、電磁的方法の承諾等も別に確認します。連名の書面を使う場合も、義務者と交付先が分かる内容かを確認します。

比較して確認する

学習用の具体例

賃貸借をA社とB社が共同で仲介し、A社の宅建士が借主へ説明する例です。B社は担当がA社だから不要とせず、記載内容、調査資料、必要な記名等を確認します。契約が成立した後は37条の書面交付を別に検討します。売主も業者の売買へ事例を変える場合には、その売主業者の立場も図へ加えます。古い資料の押印という語は、現行の35条・37条と照合して読むことが必要です。

確認問題

問1：一社が説明すれば、共同仲介の他社は内容確認も不要ですか。

解説：いいえ。説明の担当と各社の義務・確認を分けて整理します。

問2：35条と37条は、同じ時期の同じ手続ですか。

解説：異なります。契約成立までの説明等と、成立後の書面交付を区別します。

問3：古い事例の記名押印という表現を、現行法へそのまま使いますか。

解説：使いません。現行35条・37条の記名等の規定と照合します。

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