37条書面の交付｜契約後の時期・記名・35条との違い

契約を選ぶための説明と、成立した約束の確認

35条の重要事項説明は、原則として契約が成立する前に、取引するかを判断するために行います。37条書面は、既に成立した契約の内容を明確にするため、契約成立後、遅滞なく交付します。同じ日に手続をする場合でも、両者が果たす役割と必要な時点は異なります。

例えば、売買代金や支払日を契約で確定した後、当事者へその内容を示すのが37条書面です。重要事項説明書を先に渡したことを理由に、37条で記載すべき事項を省略することはできません。契約書という名称の文書であっても、法定の事項と交付等の要件を満たすかを確認します。

いつ、誰に交付するのか

法律は、契約成立後、遅滞なく交付することを求めています。「引渡しの日までに渡せばよい」「代金を全額受け取ってから交付する」と、別の期限へ置き換えないようにします。契約後にやむを得ない事情があるかなどの問題は別として、引渡しや決済を一律の開始条件とする制度ではありません。

自ら契約の当事者となる場合はその相手方、代理した場合は本人と相手方、媒介した場合は契約当事者双方へ交付するという区別を押さえます。媒介業者が売主から依頼を受けた場面でも、依頼者の売主だけへ交付して終わりとはなりません。

宅建士の記名と、宅建士による説明は別の義務

宅建業者は、37条書面に宅建士をして記名させる必要があります。従業員が宅建士でない場合に、単にその従業員の名前を記せば代わりになるわけではありません。一方、37条自体は、35条と同じく宅建士が書面内容を説明することまで一律に義務付けていません。

説明義務がないという一文を、記名も不要、書面も不要と広げないことが大切です。また、法律上の37条説明義務がないことは、契約上の説明約束や顧客対応上の必要まで否定する意味ではありません。

必ず記載する事項と、定めがある場合の事項

売買・交換では、当事者の氏名等、物件を特定する表示、代金等、支払の時期・方法、引渡しの時期、移転登記申請の時期等を整理します。一方、解除、損害賠償額の予定・違約金、天災等による損害負担などは、その定めがあるときに内容を記載する事項です。

例えば、違約金について合意していないのに、37条書面を作るために新しい違約金の合意を必ず設けるわけではありません。合意の有無と、その合意を記録する義務を分けてください。建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項の扱いなど、売買・交換特有の事項もあります。

貸借と、業者同士の売買で変わること

貸借でも37条書面は必要ですが、売買・交換と記載事項が完全に同じではありません。例えば、貸借では所有権移転登記申請の時期を記載するわけではありません。天災等による損害負担の定めがあるときの記載は、貸借にも関わります。取引類型を読み落とさないことが大切です。

宅建業者同士の取引だからといって、37条が適用除外になるわけでもありません。業者間取引の適用除外を定める78条2項と照合すると、37条書面の規定はその除外に含まれていません。35条の業者間取引では説明省略の扱いがありますが、その話を37条の交付不要へ持ち込まないようにします。

電子で提供するときも、相手方の承諾と方法の要件がある

所定の承諾を得て、法令に適合する電磁的方法で提供することもできます。単にPDFを送れば、相手の承諾や提供方法の要件がすべて満たされるとは限りません。電子であることと、宅建士を明らかにするための措置等が不要になることは別です。

最後に、成立した契約は何か、交付先は誰か、法定の事項を満たすか、宅建士の関与は何か、の順に確かめましょう。35条と37条を、書面の名称だけで一緒に覚えないことが基本です。

媒介業者から届く書面を、売主と買主の両方が確認する

Aが売主、Bが買主、Cが媒介業者という売買なら、Cの交付先をAだけに限定しません。Cは媒介して契約を成立させた当事者双方への交付を確認します。売主Aから報酬を受ける契約だったから、Bへの交付は省けるという関係ではありません。また、AとBが自分たちで契約書を作った事実だけで、Cの法定義務が当然に消えるわけではありません。その書面が37条の必要な事項を満たし、宅建士の関与等と適切な交付が確保されるかを検討します。契約書の作成者、交付義務を負う業者、交付を受ける当事者を分けて考えると、複数の人が登場する問題にも対応しやすくなります。