重要事項説明の内容一覧｜35条の売買・貸借の違いと確認問題

重要事項説明は、買主や借主が「この条件で契約するか」を決めるための説明です。宅建業者が、契約成立までの間に、宅建士に書面を交付して説明させます。①説明の相手、②時期、③担当者、④取引の種類に応じた説明内容、の順で整理します。

この記事は35条の主要事項を整理する学習用解説です。条文の全文や、個別物件の重要事項説明書の代わりではありません。

説明の相手・時期・宅建士の役割

売主Aと買主Bの売買を業者Cが媒介するとき、Cが35条の説明をする相手は取得者Bです。契約成立後の37条書面は売主A・買主Bの双方への交付が必要になるため、区別します。

物件に関する説明事項の比較

「対象」はその取引で説明事項となる意味です。未完成、既存、調査記録ありなど、各行の条件も読みます。「対象外」はその欄について35条上の対象から外れる意味であり、取引上重要な事実を隠してよいという意味ではありません。

建物の貸借にも対象となる法令の制限はありますが、建ぺい率・容積率を売買と同じ範囲で説明する義務があるわけではありません。ライフラインが未整備なら、整備の見通しと特別の負担も説明します。私道負担が対象の取引では、負担がない場合もその旨を説明します。

建物状況調査と書類保存の違い

建物状況調査は、実施の有無と対象となる調査結果の概要を説明します。対象期間は原則として過去1年以内です。鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の所定の共同住宅等は過去2年以内となります。すべてのマンションが一律2年になるわけではありません。

一方、建築・維持保全に関する書類は、売買・交換における保存状況の説明です。「書類があるか」と「調査結果がどうだったか」は別の情報です。35条は、すべての既存建物について新たに建物状況調査を実施することまで一律に義務付けてはいません。

耐震診断も、古い建物なら宅建業者が必ず新たに診断する、という義務ではありません。昭和56年5月31日以前の新築工事着手を基準とする所定の建物について、診断の有無や内容を確かめる問題と区別します。

取引条件に関する主要事項

代金や借賃そのものの額・支払時期・方法は37条書面との区別が問われます。35条の表を「契約書に載る事項の全部」と読み替えないようにします。供託所等の説明は35条の2に基づく別の義務です。

3つの事例で判断する

抵当権を決済時に抹消する予定の土地

説明時点の登記に抵当権があれば、「引渡しまでに消す予定だから説明不要」とはできません。現在の登記された権利を確認し、抹消予定の説明と分けます。

ペット飼育を制限する賃貸マンション

建物の貸借では、用途その他の利用制限が説明対象です。売買で説明する管理関係の事項を全部当てはめるのでなく、借主の利用に関係する規約等を確認します。

買主も宅建業者の場合

説明は省略できますが、35条書面は交付します。「説明省略」と「交付不要」を同じ意味にしないことが判断の要点です。

電子交付とIT重説は別の手続

電子交付は、紙の代わりに所定の電磁的方法で提供することです。相手方の承諾を得て、出力できることなどの基準を満たす必要があります。PDFを送信すれば常に足りるわけではありません。

IT重説は、映像・音声でやり取りしながら説明する方法です。双方向通信、書面等の事前送付、内容を確認できる環境、画面を通じた宅建士証の提示などを整えます。電子交付の承諾を得たから説明も省略できる、という関係ではありません。

確認問題

次は37条書面の記載事項と35条との比較へ進みます。依頼からの流れは媒介契約3種類の比較で確認できます。

参照資料・確認日

2026年10月22日確認。受験年度の法令基準日は、試験実施機関の案内で別途確認してください。

• 国交省・解釈運用（2026年4月以降）：35条関係、1項6号の2関係。

• 国交省・重要事項説明の様式例：売買交換、宅地・建物貸借。

• 国交省・IT重説と書面の電子化：電子交付・IT重説。

• 宅地建物取引業法：35条、35条の2、37条。

続けて学ぶ論点

宅建士証を提示しなければならない場面は？