一般・専任・専属専任媒介を比較｜自己発見取引、登録期限、報告と更新

売却の依頼先をどこまで限定する契約か

売主が宅建業者へ買主探しを依頼する契約が、売却の媒介契約です。売主と買主の間で結ぶ売買契約とは、当事者も目的も異なります。宅建業法34条の2は、宅地・建物の売買または交換の媒介契約について、書面や業務上の義務を定めています。賃貸借の媒介へ同じ法定規制をそのまま適用しないようにしましょう。

3種類の媒介契約では、売主が他の宅建業者にも依頼できるか、自分で買主を見つけた時に直接契約できるかが変わります。まずこの二つを比べると、契約の性格をつかめます。

「他社へ依頼」と「自分で発見」を分ける

専任媒介契約をA社と結んだ売主は、B社にも同じ売却の媒介を頼むことはできません。ただし、自分で買主を見つけて直接売買契約を結ぶ自己発見取引は認められます。専属専任媒介は、この自己発見取引も制限する契約です。

例えば、売主の知人が購入を希望した場合、専任媒介だから直ちにA社を通さなければ違法になる、というわけではありません。ただし、直接契約できることと、A社への費用償還などの契約上の処理が一切ないことは別です。標準約款では、自己発見取引などに伴う費用の取扱いも定めているため、無条件に「何の負担もない」とは説明できません。

5日・7日は、締結日の翌日から休業日を除いて数える

指定流通機構への登録は、専任媒介では契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介では同じく5日以内です。この日数には宅建業者の休業日を含めません。試験では、契約した日を1日目として数える、土日なら必ず除く、休業日もすべて含める、という取り違えに注意します。

例えば月曜日に専属専任媒介契約を締結し、水曜日だけがA社の休業日で、他に除外事情がないとします。火曜日が1日目、木曜日が2日目、金曜日が3日目、土曜日が4日目、日曜日が5日目になります。曜日の名前ではなく、その業者が休業しているかを確認するのがポイントです。実際のREINS運用では機構の休止日についても案内を確認します。

登録した後は、指定流通機構から交付された登録を証する書面を依頼者へ遅滞なく引き渡します。登録義務を果たすことと、登録内容を依頼者が確認できるようにすることまでを一続きで押さえましょう。

定期報告と申込みの報告は別の義務

業務処理状況の定期報告は、専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上です。この「週間」の計算へ、登録期限の休業日除外を持ち込まないでください。休業日があったので定期報告をその分延ばせる、という制度ではありません。

また、購入などの申込みがあった時は、依頼者へ遅滞なく報告する義務があります。これは一般媒介を含む規制です。「一般媒介には法定の定期報告義務がない」ことから、「申込みが来ても報告しなくてよい」と結論づけないようにしましょう。

+例えば、専属専任媒介の定期報告日を金曜日と決めているB社へ、月曜日に購入の申込みが入ったとします。「金曜日には業務報告をする予定なので、申込みの報告もその日まで待ってよい」と処理するのは適切ではありません。申込みは遅滞なく報告する必要があり、定期報告の回数を守れば別の義務まで満たすわけではないからです。逆に、申込みを都度報告していても、それだけで法定の業務処理状況の定期報告を省けるとはいえません。

+## 更新は依頼者の申出で行う

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めても3か月になります。更新には、期間満了に際して依頼者からの申出が必要です。更新後の期間も3か月以内で、最初の契約で自動更新を約束しておけば足りるわけではありません。

一般媒介については、専任媒介の法定上限と標準約款の定めを区別してください。法律上の上限がないことは、実際の契約書や約款にも期間の定めがないことを意味しません。問題文が「宅建業法によれば」と聞いているか、「標準媒介契約約款によれば」と聞いているかを確認する必要があります。

比較表を読んだ後の確認

設問では、契約の種類を先に丸で囲み、その後で「他社」「自分で発見」「登録」「報告」「更新」のどの話かを読みます。例えば「専任媒介なので自己発見取引も禁止」は、専属専任媒介との取り違えです。「休業日を除いて2週間に1回報告」は、登録と定期報告の計算を混ぜています。一つの数字だけで答えず、何の義務の期限かまで結び付けて覚えましょう。