12記事でたどる判例の読む順序
売買・媒介を判例で読む手付解除・物件の品質・報酬
売買契約の成立前から決済まで、誰が何を約束したのかを追います。手付解除、土壌汚染、媒介業者の調査、報酬の判例から、結論を変える契約内容と時点を読み取ります。
対象：宅建業法と民法を取引の流れで結び付けたい方
最初の記事から学ぶ →STEP 1
売買と媒介の契約を分ける
目標：媒介契約の約束、売買契約の約束、手付の役割を整理する。
STEP 2
物件の品質と調査の対象を読む
目標：契約時の品質の合意と、媒介業者が確認すべき事項を混同しない。
契約後に規制された土壌中のふっ素は瑕疵になる？最高裁平成22年6月1日判決
契約後に規制された土壌中の物質について、契約当時に予定した品質と旧民法の瑕疵を判断した判例です。
直接の依頼がない仲介業者も権利者確認に責任を負う？最高裁昭和36年5月26日判決
直接の委託がなくても取引へ介入した仲介業者に、相手方への権利者確認の注意義務を認めた判例です。
近隣の葬儀場に目隠しの追加を求めた事件｜最高裁平成22年6月29日判決
葬儀場の出棺等が見える住宅で、距離・時間・目隠し等を総合して生活妨害を否定した最高裁判例です。
民法562条の追完請求｜契約と違う物を渡されたときの直し方
民法562条の契約不適合の追完請求を、修補・代替物・不足分の給付と買主が約束した契約内容から学びます。
民法566条の読み方｜知った時から1年の通知
民法566条の不適合を知ってから1年以内の通知を学び、数量不足、売主の認識、訴えの期限と区別します。
STEP 3
報酬が発生する条件を比べる
目標：媒介の排除、停止条件、名義貸しの問題を分け、報酬上限だけで請求権を判断しない。
仲介業者を外して直接契約したら報酬は不要？最高裁昭和45年10月22日判決
仲介業者を契約直前に外した事件から、報酬の条件成就を故意に妨げる行為と媒介活動の関係を学びます。
売買が完結しなかったときの仲介報酬｜最高裁昭和49年11月14日判決
取引が完結しなかった売買の仲介報酬を、取引目的の達成と特別な合意の有無から判断する判例です。
宅建業の名義貸しと利益分配の合意｜最高裁令和3年6月29日判決を読む
無免許者の名義借りと利益分配の合意について、事業計画全体を踏まえ公序良俗違反の無効を判断した判例です。
宅建の報酬額上限の計算｜売買・貸借・特例
売買の区分計算・速算式と消費税、800万円以下の売買特例、長期の空家等の賃貸特例を区別。仲介手数料上限を例題で計算します。
学習の仕上げ
当事者は誰で、どの事実が結論を支えたかを説明してみましょう。契約の内容、出来事の順序、相手の認識を変えても同じ結論になるか、記事の射程と関連条文に戻って確かめます。古い判例では、当時の法律と現行法の違いも確認してください。