判例の要点
報酬金請求
事案
更地取得の仲介を依頼した者が、仲介でまもなく合意に至る状況を知りながら、業者を外して相手方と土地売買や建物明渡しの契約を直接成立させた。
争点
依頼者が故意に仲介による契約成立を妨げたとき、業者は停止条件が成就したものとして報酬を請求できるか。
結論
本件では契約成立の条件を故意に妨げたと認め、業者が条件成就とみなして報酬を請求できるとした。上告棄却。
理由
直接契約の時期・価格・内容と仲介活動との近接性から、業者を排除して条件成就を妨げる意図が認定された。
判例法理
学習用要旨：本件では契約成立の条件を故意に妨げたと認め、業者が条件成就とみなして報酬を請求できるとした。上告棄却。
試験での確認点
いいえ。仲介による契約成立を故意に妨げた場合には、条件が成就したものとして請求が認められることがあります。
契約の直前に仲介業者を外しても、報酬を免れられるとは限りません。契約成立を報酬の条件とした当事者が、その条件の成就を故意に妨げた事件から、媒介活動と直接取引の関係を読みます。
直接契約という形式だけでは決まらない
依頼者は複数の土地を更地で取得する仲介を頼み、取得契約の成立を条件に取引価額の3％を報酬とする約束をしていました。業者の活動により売買価格の差はわずかとなり、建物明渡しの内容もまとまっていたところ、当事者が直接契約へ進んでいます。
最高裁が確認したのは、直接取引があるという事実だけではありません。仲介活動と近接した契約時期、交渉の到達点、売買価額や明渡し条件の一致から、仲介による成立を避けるための排除だったと判断しています。
報酬の条件を故意に妨げたという構造
契約成立を停止条件として報酬が生じると約束し、その成立で不利益を受ける依頼者が故意に条件成就を妨げた、という構造です。民法130条の考え方により、業者側は条件が成就したものと扱って請求できます。
単に交渉が失敗した場合や、媒介活動と関係なく別の相手を自分で発見した場合まで同じとは限りません。業者の関与の内容、契約成立とのつながり、排除の意図を確かめます。
媒介契約の種類と報酬上限は別に確認する
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、自己発見取引の扱いや契約上の義務が異なります。自分で取引相手を見つけた場合の契約条項と、既に業者が進めた取引から故意に業者を外す本件を混同しないようにします。
本件で約束された3％は当時の個別契約の内容です。請求できる根拠があるかという問題と、宅建業法上の報酬上限の問題を分け、現在の取引では現行の規定と合意額を確認します。
確認問題
仲介を受けた相手と最後は直接契約にすれば、報酬は必ず発生しなくなりますか。
解説：いいえ。仲介による契約成立を故意に妨げた場合には、条件が成就したものとして請求が認められることがあります。
関連する条文・解説
出典・参照資料
- 最高裁判所第一小法廷 1970-10-22 報酬金請求（最高裁判所）確認日 2026/10/28
- 裁判例結果詳細 昭和45年（オ）第637号（最高裁判所）確認日 2026/10/28
- 民法（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/28
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