宅建の報酬額上限の計算｜売買・貸借・特例

宅建業者の報酬上限は、売買・交換と賃貸借、媒介と代理、原則と特例を分けて計算します。ここでは消費税の課税事業者による媒介を例に、通常の売買計算と2024年7月施行の空き家特例を整理します。

売買の媒介は価格を区分する

原則では、代金から消費税等相当額を除いた価格を基礎にします。建物価格に含まれる消費税を取り除く処理と、計算後の報酬にかかる消費税の加算は別です。土地代金を一律に1.1で割る処理はしません。

区分した額を足し、報酬への消費税10％を加える例です。一方の依頼者から受け取れる原則の上限を求めています。複数の業者が関わるから、同じ側の上限が業者数だけ増えるとは考えません。

速算式と3,000万円の例題

400万円超なら、税抜価格×3％＋6万円で、上の区分計算と同じ税抜報酬になります。200万円超400万円以下なら価格×4％＋2万円、200万円以下なら価格×5％です。価格帯を確認してから式を選びます。

税抜価格3,000万円の原則の媒介報酬は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円、税込では96万円×1.1＝105万6,000円です。区分で確かめると、200万円×5％＝10万円、次の200万円×4％＝8万円、残る2,600万円×3％＝78万円で、合計96万円になります。

速算式の6万円を税込計算の後に加えたり、代金の全額に5％を掛けたりすると誤ります。計算結果は請求できる当然の金額ではなく、法令上の上限です。実際の報酬は契約上の合意も確認します。

800万円以下の売買に関する特例

2024年7月1日以降、価格800万円以下の宅地・建物の媒介では、要する費用を勘案して、依頼者一方あたり税込33万円を上限とする特例があります。使用状態は問わず、名称の「空家」から現に空室であることを必須条件と読み替えないようにします。媒介契約の締結に際して、あらかじめ報酬額の説明と合意が必要です。

税抜価格500万円なら原則は（500万円×3％＋6万円）×1.1＝23万1,000円です。特例の要件と合意があれば上限33万円の範囲で定められますが、自動的に33万円の報酬が発生するわけではありません。800万円ちょうどでは原則の計算も33万円になります。

賃貸の原則と長期の空家等

賃貸借の媒介では、原則として双方からの報酬合計が借賃1か月分の1.1倍以内です。居住用建物について、一方からの受領は原則0.55か月分以内で、媒介依頼を受ける際の承諾がある場合の扱いを分けます。承諾があっても、双方合計の原則上限が無制限に増えることはありません。

長期の空家等の特例では、貸主からの報酬と双方合計について2.2か月分以内という上限が設けられています。借主に対する上限まで一律に2.2か月に変わるものではありません。長期未使用または将来の使用見込みがないことなどの対象要件、事前の説明・合意を確認します。売買の33万円特例を賃貸にも用いることはできません。

確認問題

1. 税抜価格1,000万円の売買媒介で、原則の一方からの税込上限はいくらでしょうか。

2. 500万円の物件なら、合意なしで当然に33万円を請求できるでしょうか。

3. 居住用建物の通常の媒介で、双方が承諾すれば各1.1か月分ずつ受領できるでしょうか。

1は39万6,000円です。（1,000万円×3％＋6万円）×1.1で求めます。2はできません。3も誤りで、通常の双方合計上限は1.1か月分です。代理・交換・権利金がある貸借などは、別途その規定を照合します。

次に学ぶ

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