42記事で学ぶ基礎コース
宅建業法の学習順序媒介契約・重要事項説明・取引ルール
取引の流れから宅建業法を学ぶ入口です。媒介契約、35条・37条、自ら売主の制限、報酬、免許と保証の順に、比較表と例題で整理します。
対象：宅建業法を初めて学ぶ方、似た制度の数字を取り違える方
最初の記事から学ぶ →STEP 1
宅建業の対象と主体を見分ける
目標：宅地、業としての判断、取引の立場と適用除外を事例で説明できる。
宅建業法でいう宅地にはどの土地が含まれる？
宅建業法の宅地を、建物の敷地、取引目的、用途地域内の土地という条件で判断し、登記地目だけの判断と区別します。
宅建業に当たる取引とは？自ら貸す場合と反復する売買を区別
自ら貸す行為と、個人でも継続的に分譲・転売する行為を比べ、取引の種類と「業として」の判断を学びます。
自ら貸すときの宅建業免許｜貸主・代理・媒介を事例で区別する
自分が貸主となる賃貸は、宅建業法が定める宅地建物取引業の取引類型に含まれません。他人の賃貸を代理・媒介する仕事や、賃貸住宅管理業の登録とは分けて判断します。
代理と媒介の違い｜契約する権限と、契約を取り持つ役割
代理人の意思表示で本人へ効果が帰属する代理と、当事者自身の契約成立を取り持つ媒介を比べます。
信託会社等が不動産取引をする場合の届出と規制は？
宅建業法77条の信託会社等の届出と適用除外を学び、取引規制まで一律に免除されるわけではない点を読みます。
国・地方公共団体の取引には宅建業法がどう適用される？
宅建業法78条1項による国・地方公共団体の適用除外を学び、出資法人や公共目的の団体と区別します。
農地や道路は宅建業法上の宅地になる？｜地目・取引目的・用途地域
宅建業法上の宅地は、登記地目が宅地の土地に限りません。建物の敷地として取引する目的と、用途地域内の土地に関するルールを順に確認します。
個人の反復する転売はどのように業として判断する？
個人の反復転売の宅建業該当性を、取得目的、販売相手、分譲態様、過去・将来の事業計画から判断します。
STEP 2
免許の申請と更新を確かめる
目標：事務所の配置から免許区分を判断し、新規・更新の手順を説明できる。
知事免許と大臣免許｜物件の所在地ではなく事務所の配置を見る
宅建業の免許権者は、事務所が一つの都道府県内にあるか、二つ以上にまたがるかで分かれます。取引する物件の場所や支店の数だけでは決まりません。
宅建業の事務所と案内所｜施設・契約権限・業務内容から判断する
事務所の判断は、店舗名や登記の有無だけではできません。本支店の扱いと、それ以外の継続的な施設の扱いを分け、案内所にも別の義務があることを確認します。
宅建業免許の新規申請は何をどこへ提出する？
宅建業免許の申請先と人的・事務所・財務資料を学び、免許取得と営業保証金等を備えた業務開始を分けます。
宅建業免許の更新期限と審査中の効力は？
宅建業免許の5年の有効期間と満了90〜30日前の更新申請を学び、適法な申請後の審査中の効力を読みます。
免許換えが必要になる事務所移転・増設は？
事務所の移転・増設・廃止で免許権者が変わる免許換えを学び、他県の物件取引とは区別します。
商号・役員・事務所を変更したときの届出は？
商号・役員・事務所・専任宅建士等の変更から30日以内の業者の届出を学び、個人の変更登録と区別します。
死亡・合併・解散・廃業の届出は誰がいつ行う？
死亡・合併・破産・解散・廃業の届出者と原則30日の期限を学び、死亡は相続人の認識時から数える違いを読みます。
相続や合併で宅建業免許はそのまま引き継げる？
宅建業免許が相続・合併で承継されない場合を学び、廃業届、引継主体の免許、既存取引の結了を分けます。
免許証の紛失や汚損ではどの手続が必要？
業者の免許証の紛失・汚損等による遅滞ない再交付申請を学び、記載変更の書換えや個人の宅建士証と比べます。
宅建業者名簿から確認できる情報と閲覧方法は？
宅建業者名簿の免許番号・事務所・役員・専任宅建士・処分情報を学び、法人登記や個人の登録簿と区別します。
STEP 3
宅建士の登録と証を管理する
目標：実務経験、登録・移転・変更、証の交付・更新・再交付を分けて判断できる。
宅建士登録に必要な実務経験と登録実務講習は？
宅建士登録の2年以上の実務経験と登録実務講習等を学び、試験の一部免除に関わる登録講習と区別します。
宅建試験合格後の登録はどこへ申請する？
宅建試験を行った都道府県への資格登録を学び、実務経験等・欠格要件、登録後の宅建士証交付を読む手順です。
宅建士の登録の移転はどんなときにできる？
登録県外の業者事務所へ従事する等の場合の任意の登録移転を学び、転居による変更登録と申請経路を比べます。
宅建士の住所・氏名・勤務先が変わったときは？
宅建士の登録事項変更を遅滞なく申請する義務と、氏名・住所の証の書換え、勤務先変更・登録移転を分けます。
宅建士証の交付と法定講習の関係は？
宅建士証の交付先と申請前6か月以内の講習を学び、合格1年以内等の例外や登録実務講習との違いを読みます。
宅建士証の有効期間と更新はどう扱う？
宅建士証の5年の有効期間と更新講習を学び、証の満了と有効期間のない資格登録の消除を区別します。
宅建士証を紛失したときの再交付と発見時の返納は？
宅建士証の紛失等による再交付と、再交付後に発見した旧証を速やかに返納する義務を学びます。
宅建士証はいつ提示する？請求された時と重要事項説明の違い
宅建士証は取引関係者の請求時に提示し、重要事項説明時は請求がなくても提示します。記名義務とも区別します。
宅建士登録の欠格要件は業者免許とどう違う？
宅建士登録の18条の欠格要件を、業者免許の5条と対象者・事由・期間の起点で比べます。
STEP 4
専任宅建士の体制を整える
目標：必要人数、専任性、未成年者のみなし、不足した場合の期限を説明できる。
専任宅建士の5人に1人｜6人の事務所に必要な人数は？
専任宅建士は原則従事者5人に1人以上です。端数を切り上げ、従事者6人なら2人以上となる計算を学びます。
専任宅建士が不足したときの補充期限は？
既存事務所等の専任宅建士不足には2週間以内に必要措置を取ります。新規開設の条件と変更届を区別します。
専任宅建士の専任性｜常勤・兼業・テレワークを勤務実態から考える
専任宅建士の常勤・専従の原則と、体制を整えたテレワーク等の運用を学び、兼業・兼任の条件を判断します。
未成年者を専任宅建士にできる？｜登録と専任の年齢要件を分ける
18歳未満の宅建士が登録を受けられる場合でも、当然に専任宅建士の人数へ算入できるわけではありません。成年者の要件と、役員についての特則を分けて判断します。
STEP 5
取引の流れをつかむ
目標：媒介契約と売買契約を分け、35条と37条の時期・交付先を説明できる。
STEP 6
自ら売主の制限を判断する
目標：売主・買主の属性を確認し、クーリング・オフ、手付解除、保全措置を使い分ける。
8種制限の一覧｜自ら売主・非業者の買主という入口から読む
自ら売主の宅建業者と非業者の買主という条件から8種制限の適用を判断し、各制度の要件を学びます。
クーリングオフはいつまで？場所・8日・撤回方法
宅建業法37条の2のクーリング・オフを、申込みの場所、書面告知から8日間、発信時の効力、引渡しと全額支払いで整理します。
手付解除はいつまでできる？放棄・倍額の提供と履行着手
解約手付による解除では、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供します。民法の原則では、相手方が履行に着手した後はこの方法による解除ができません。
手付金等の保全措置｜5％・10％と1,000万円の両方を見る
手付金等の保全の少額例外は未完成5％以下・完成10％以下で、いずれも1,000万円以下です。受領分を合算します。
STEP 7
報酬の上限を計算する
目標：売買と賃貸、原則と空き家特例を分け、税込額を求める。
STEP 8
営業を支える制度を理解する
目標：免許の欠格、保証制度、監督処分を、主体・金額・権限から区別できる。
学習の仕上げ
記事の確認問題を、根拠も含めて説明してみましょう。間違えたときは、数字だけでなく「誰に・どの条件で適用されるか」を確認してから解き直します。