宅建業者の監督処分｜指示・停止・取消し

宅建業者に対する監督処分は、指示、業務停止、免許取消しを軸に整理します。処分を選ぶ問題では違反内容だけでなく、誰がその業者に免許を与えたか、どこで業務を行ったかを確認します。

処分の効果を比べる

宅地建物取引士個人への指示・事務禁止・登録消除とは、対象も名称も異なります。「業者の事務禁止」や「宅建士の免許取消し」という組合せを作らず、営業主体と資格者を分けて考えます。

免許権者と業務地の知事

免許権者は、自ら免許した宅建業者に法定の指示・業務停止・取消しを行います。これに対し、他の免許権者の免許を受けた業者が、その都道府県内で業務を行う場合には、業務地の知事も65条所定の指示や業務停止を行うことがあります。

ただし業務地の知事が他の免許権者の免許を取り消すことはできません。取消権者は免許権者です。国土交通大臣免許だから都道府県知事から一切の監督処分を受けない、という整理も誤りになります。

必要的取消しと裁量的取消し

不正の手段で免許を受けた場合や、業務停止処分に違反した場合などには、66条1項の必要的取消事由を確認します。法定の欠格事由への該当、免許後1年以内に事業を開始しない場合や1年以上事業を休止した場合なども、該当号と例外を条文で照合します。

一方、事務所や所在が確認できない場合などの公告を伴う取消手続は、同条の別の規定で整理します。所在不明だから直ちに同じ効果、と省略しないことが大切です。聴聞などの手続があることと、処分後の公告や免許権者への通知も別々に確認します。

取消しを受けた後の欠格期間は、すべての取消しで一律5年ではありません。取消しの理由が不正取得等に当たるかを、免許の欠格要件と結びつけて判断します。

処分日数は事実関係と基準で変わる

説明義務違反なら必ず何日、という数字だけを覚えると、違反態様や軽減・加重を見落とします。行政庁の処分基準は、法定の上限の中で、違反内容や被害、過去の処分歴、改善状況などを評価するための基準です。

また、刑罰、民事上の損害賠償、行政の監督処分は異なる制度です。刑事事件にならなかったことから指示処分もできないとはいえず、指示処分を受けたことだけで相手方への賠償額が自動的に決まるわけでもありません。

確認問題

1. 大臣免許の業者は、業務地の知事から業務停止処分を受けることがないでしょうか。

2. 乙県知事は、甲県知事の免許を取り消せるでしょうか。

3. 業務停止処分は、全部または一部について1年以内の期間を定める処分でしょうか。

1と2は誤りです。業務地の知事の停止権限と、免許権者の取消権限を分けます。3は正しい整理です。問題を解くときは、処分の対象者、免許権者、業務地、処分の種類の順に線を引いて確認しましょう。

次に学ぶ

重要事項説明など個別の業務義務を確認し、宅建業法の学習コースで取引から監督までをつなげて復習してください。