宅建業免許の欠格事由｜本人・役員と「5年間」の起算点

資格試験の合否と、業者免許の審査は別の制度

宅建試験に合格したことだけで宅建業を営めるわけではありません。試験・資格登録・宅建士証は個人の資格に関する手続であり、宅建業免許は業として取引を行う個人や法人についての制度です。本記事の対象は、業者免許の欠格事由です。

免許を申請する会社に宅建士がいる場合でも、会社や役員等について法定の欠格事由があれば、その確認が必要です。反対に、ある従業員が宅建士登録を受けていないことだけで、会社全体が免許の欠格事由に当たると決まるわけではありません。

法人では、誰の事情が審査に関わるか

法人の申請では、法人自体の事情に加え、役員等や法令で定める使用人の事情が問題となります。単に法人の代表者一人だけを確認すればよいという制度ではありません。役員等の範囲には、名称だけでなく実質的な支配や影響に関わる定義もあるため、登記された役職名だけで一律には決めません。

一方、全従業員のあらゆる私的な事情を、そのまま欠格事由として会社へ及ぼすわけでもありません。支店等を代表する一定の使用人なのか、通常の従業員なのかなど、条文が対象としている立場を確認します。問題文で人物の肩書や権限が説明されるのは、この区別のためです。

破産と刑に関する事由を分ける

破産手続開始の決定を受け、復権を得ない者についての事由では、破産したという過去の事実だけで一律に永久の欠格とするわけではありません。復権の有無が判断に関わります。「5年経てばよい」と、他の事由の期間を持ち込まないようにします。

刑についても、拘禁刑以上の刑に処せられた場合と、一定の違反等について罰金刑に処せられた場合を分けます。どのような罰金でも一律に同じ欠格となるわけではありません。現行法の用語である拘禁刑と、過去問の当時の用語・制度の違いにも留意し、対象の法令基準日で確認します。

「5年間」は、何の日から数えるのか

法には、刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない場合などの期間が定められています。判決の日、逮捕の日、違反行為の日を自由に起算点へ置き換えられるわけではありません。期間問題では、まず条文上の始点を確かめます。

執行猶予に関する事情がある場合も、単に判決が出たという一事だけで、執行を終えた日からの期間と同じように計算しないことが重要です。判決、執行、猶予期間等のどの段階を示している設問かを読み、法律上の扱いに即して判断します。

免許取消しと、すべての廃業を一緒にしない

一定の事由によって免許を取り消され、その日から5年を経過しない場合等も欠格事由となります。ただし、どのような免許の消滅・取消しでも同じ期間が自動的に適用されるという整理ではありません。取り消された理由と、対象となる人の範囲を確認します。

取消処分を逃れるための廃業等についても、法は特定の手続や期間内の関与を条件として規定しています。元役員だったというだけで、退任の時期に関係なく常に同じ結論にはなりません。条文に出てくる通知、廃業、役員であった期間などの条件を、日付の順序にして読みます。

病名や成年後見の有無だけで機械的に決めない

心身の故障に関する事由は、業務を適正に営むことができない者として省令で定めるものかという形で確認します。特定の診断名が付いたから一律に免許を受けられない、成年後見を利用しているから当然に欠格、といった古い単純化をしないようにします。

免許の審査では、誠実性、暴力団員等との関係、申請書の重要事項の虚偽等、ほかの事由もあります。個々の設問では、人物・事由・期間の三つを対応させて考え、5年という数字だけを先に当てはめないことが基本です。