クーリングオフはいつまで？場所・8日・撤回方法

宅建業法37条の2は、宅建業者が自ら売主となる取引について、事務所等以外で購入を申し込んだ人などに、申込みの撤回や契約解除を認める制度です。場所、告知、期間、引渡しと全額支払いを順に確認します。

適用対象と判断する場所

対象は宅建業者が売主となる宅地・建物の売買で、買主が宅建業者ではない場合です。賃貸借や、一般個人が売主で業者は仲介だけという売買を、同じ制度で処理しません。新築・中古の別だけで適用が決まるものでもありません。

申込みと契約の場所が違うときは、まず申込みの場所を見ます。事務所等で申込みをした後、喫茶店で契約したからといって、この制度が適用されるわけではありません。反対に、喫茶店で申込み、後で事務所で契約した場合は、契約場所だけを理由に適用を否定できません。

事務所等に含まれる場所を整理する

自宅で契約したという事実だけでは足りません。業者が訪問を勧めて買主が了承した場合と、買主が自ら場所を希望した場合を分けます。国土交通省の解釈・運用では、非対面の場合も顧客の所在場所と希望の経緯を確認・記録する考え方が示されています。

8日間の数え方と終了条件

クーリング・オフができることと方法を所定の書面で告げられた日から8日間を数えます。その告知日を1日目として、4月10日なら4月17日が8日目となる例です。契約日から自動的に数えるのではありません。適切な書面告知がなければ、契約から8日たったというだけで期間経過を主張できません。

別の終了条件は、物件の引渡しを受け、かつ代金全部を支払ったことです。引渡しだけ、代金全額の支払いだけでは、この組合せを満たしません。たとえば4月10日に告知され、4月12日に引渡しと全額支払いをともに完了したなら、8日を待たずにこの制度による解除ができなくなります。

行使方法と解除の効果

撤回・解除は書面で行い、その書面を発した時に効力が生じます。8日目までの到達を必要とする到達主義と取り違えないでください。発送した日や内容が分かる記録を確保することが、事実関係の確認に役立ちます。特定商取引法など他の法律の通知方法を、そのまま37条の2に当てはめないようにします。

適法な撤回・解除について、売主は損害賠償や違約金を請求できず、受領した手付金その他の金銭を速やかに返す必要があります。買主に不利な特約は無効です。手付を放棄する民法上の手付解除とは、要件も金銭の扱いも異なります。

確認問題

1. 事務所で申込み、翌日に喫茶店で契約した場合、契約場所だけでクーリング・オフできるでしょうか。

2. 所定の告知が4月10日なら、4月17日に解除書面を発する場合は期間内でしょうか。他の終了条件はないものとします。

3. 引渡しを受けただけで、代金を一部しか払っていないときも、引渡しを理由に制度が終了するでしょうか。

1はできません。申込みの場所を先に見ます。2は期間内です。3は誤りで、引渡しと代金全部の支払いの両方が必要です。期間を過ぎた後でも、ほかの解除原因があるかは別に検討します。

次に学ぶ

8種制限の全体像に戻って適用条件を確認し、手付解除と効果を比較してください。宅建業法の学習コースから前後の単元へ進めます。