8種制限の一覧｜自ら売主・非業者の買主という入口から読む

仲介に業者がいることと、自ら売主であることは違う

個人Aが自宅をBへ売り、宅建業者Cが仲介する場面では、売主はAです。Cが広告や重要事項説明を担当していても、そのことだけでAとBの売買へ自ら売主の8種制限がすべて適用されるわけではありません。契約当事者と仲介業者を分けて書き出します。

反対に、Cが買い取った住宅を自分の所有物としてBへ売るなら、C自身が売主です。買主Bが非業者である場合、8種制限の適用を検討することになります。買主が法人か個人かではなく、宅建業者かどうかを見る点も重要です。

八つの規制を、契約前と金銭・解除に分ける

一覧は出発点です。例えば手付がある問題なら、額の上限、手付解除、保全という異なる規制が同時に関わり得ます。一つの規制を守ったことだけで、他の規制の確認が不要になるわけではありません。

似ている20％と、5％・10％を混ぜない

39条の20％は、売主業者が受け取れる手付額の上限です。38条の20％は、債務不履行による解除に伴う損害賠償予定額と違約金の合算上限です。同じ割合でも、何を分子にしているかが違います。

これに対し、保全措置で使う5％・10％は、少額による保全不要の例外を判断する割合です。1,000万円以下という金額条件も併せて確認します。例えば、未完成物件で手付が代金の10％なら、手付額の20％以内でも、保全の少額例外の5％以内ではありません。

買主に不利な特約を、署名だけで有効にしない

これらの規定には、上限を超える部分を無効とするものや、買主に不利な特約を無効とするものがあります。内容を読んで署名したというだけで、法が無効とする特約まで有効になるわけではありません。

ただし、どの規定でも契約全体が無効になるという扱いではありません。例えば38条では、20％を超える部分が無効です。手付解除を制限する買主に不利な特約についての扱いとは、条文の書き方が違います。違反した場合の効果も、各規定に沿って確認します。

業者同士なら何も規制されないのか

78条2項は、宅建業者相互間の取引について、33条の2及び37条の2から43条までを適用除外としています。したがって、8種制限の適用を外す場面がある一方、宅建業法すべてが適用されなくなるわけではありません。

誇大広告等の禁止、重要事項説明書の交付、37条書面の交付など、別の規定を確認する必要があります。35条の業者間取引には説明を省略する扱いがありますが、書面の交付まで不要という結論ではありません。「プロ同士」という一言で全規制をまとめて外さないようにします。

一つの売買に複数の規制を当てはめる

業者Aが非業者Bへ、未完成の建物を3,000万円で売り、手付300万円を受け取ろうとする例を考えます。手付額は代金の10％なので39条の20％上限内です。しかし、未完成物件の保全不要の少額基準は5％以下かつ1,000万円以下であり、この例は割合の条件を超えます。別の例外がなければ、受領前の保全措置が必要です。

さらに、Aが「買主は手付解除できない」とする条項を設けるなら、その不利な特約の効力も検討します。同じ取引でも、額、保全、解除の三つを別々に確認することになります。答案では、適用条件を先に示し、該当する規制ごとに結論を書くと根拠が明確になります。