専任宅建士の5人に1人｜6人の事務所に必要な人数は？

分母は、宅建士資格を持つ人の数ではない

専任宅建士の配置割合を計算するときは、その事務所で宅建業の業務に従事する者の数を確認します。資格保有者だけを分母にするわけではありません。また、会社全体の人数を合算して、必要人数を一括して決める制度でもありません。

例えば、本店の従事者が6人、支店が4人なら、本店は2人、支店は1人以上というように、事務所ごとに確認します。全体では10人だから、専任宅建士を本店へ2人だけ置けばよい、と支店の配置を省くことはできません。

5人ごとの枠を超えたら、一人増やす

必要人数は、従事者数を5で割り、端数があるときは切り上げて考えます。従事者5人なら1人、6人なら2人、10人なら2人、11人なら3人です。四捨五入して必要人数を減らすと、5人に1人以上という割合を満たしません。

例えば専任宅建士1人を含めて従事者が5人だった事務所へ、宅建業に従事する従業員を一人増やすと、分母は6人になります。この場合、専任宅建士が1人のままでは割合を満たしません。人数を増やすときは、宅建士の人数だけでなく分母の変化も確認します。

専任宅建士本人も、従事者数に含めて考える

その事務所で宅建業に従事する専任宅建士は、資格者であることを理由に分母から除かれるわけではありません。「資格のない社員5人に加えて専任宅建士1人なら、分母は5人」とするのは誤りです。全員が従事者なら分母は6人となります。

ただし、その場所にいるすべての人を機械的に数えることも適切ではありません。会社が他事業も行っている場合や、宅建業の業務に従事しない者がいる場合など、人数の範囲は実際の業務内容等によって確認します。名札、雇用形態、資格の有無だけで一律に決めないようにします。

試験合格者と、配置できる宅建士は違う

宅建試験に合格しただけの人は、資格登録や宅建士証の手続を終えた宅建士と同じではありません。さらに、配置する専任宅建士には、法令で求める成年性や専任性等の要件があります。資格者が会社の名簿に載っているというだけでは足りません。

例えば、他の場所で主に勤務し、その事務所で必要な業務を行えない人の名前だけを置くことは、人数表の計算を満たせば解決する話ではありません。専任性は、原則として当該事務所への常勤性・専従性など実態を踏まえて確認する論点です。

事務所と、案内所等の配置を混同しない

法令で定める契約締結や申込みの受付を行う案内所等では、事務所の5人に1人とは異なる配置の扱いがあります。案内所という名称だけで必ず同じ配置義務が生じるわけではなく、そこで行う業務や法定の対象かを確認します。

一方、実態が宅建業法上の事務所に当たる場所を、単に案内所と呼ぶことで事務所の割合規制から外すこともできません。事務所ごとの従事者数を尋ねる問題と、事務所以外の場所でどの業務をするかを尋ねる問題を分けて読みます。

不足が生じた後も、対応が必要になる

退職や異動等で必要な配置を欠いた場合、法は2週間以内に必要な措置を執ることを求めています。いつでも補充すればよいという扱いではありません。この期間の問題と、最初から必要人数を配置せずに事務所を設ける場面を混ぜないことが大切です。

計算問題では、事務所を分ける、従事者の範囲を決める、専任宅建士を含む人数を数える、5で割って端数を切り上げる、配置する人の資格・専任性等を確認する、の順で整理してください。数字だけの問題に見えても、誰を数えるかという前提が結論を左右します。