免許換えが必要になる事務所移転・増設は？

免許換えは、事務所を置く都道府県の範囲等が変わり、免許権者が変わる場合に必要です。他県の物件を扱うこと自体を理由にする手続ではありません。移転・新設・廃止の前後で、宅建業法上の事務所の所在地を比べます。

三つの免許換え

知事免許の業者が二以上の都道府県に事務所を置けば、大臣免許へ切り替える必要があります。大臣免許の業者が一つの都道府県だけに事務所を置くことになれば、その知事免許へ切り替えます。知事免許の業者が元の県の事務所を廃止し、別の一県へ移る場合も免許換えです。

同じ県内で事務所を移しただけなら、この理由で免許権者は変わりません。商号や所在地等の変更届と免許換えを区別します。事務所が二つでも両方が同じ県にあれば、大臣免許へ変わるとは限りません。

前後の配置図を作る

東京都だけに事務所を持つ業者が埼玉県にも支店を設ける例なら、変更後は二都県となります。東京都の事務所を廃止し埼玉県へ一つだけ移す例では、変更後は一県ですが、知事が変わるため別の免許換えです。

所在地の数を数える前に、その場所が宅建業法上の事務所かを判定します。取扱物件の所在地、出張先、単なる案内所を、すべて事務所として数えないようにします。契約権限や継続的な営業設備等も関係します。

申請と変更届を整理する

新しい免許権者と申請先を特定し、申請様式、添付書類、事務所要件、専任宅建士等の体制を整えます。免許換えだから新設する事務所の要件が免除されるわけではありません。事務所の変更に伴う届出等も、必要な手続として別に確認します。

申請中の従前免許の効力については、第7条第2項が第3条第4項を準用しています。新しい免許を受けたときには従前免許が失効します。申請日だけで旧免許が当然に消える、あるいは二免許を自由に併用できる、といった理解は避けます。

免許後の対応

新しい免許証の記載や有効期間を確認し、従前の免許証の返納等を行います。標識、広告、契約関係の表示、営業保証金又は保証協会の手続等も、事務所の配置変更と整合させます。免許番号だけを直せば全手続が済むものではありません。

実務の提出方法や手数料等は、実際の申請先の案内で確かめます。試験では、移転の前後の都道府県、免許換えの要否、新旧免許の効力の順に判断すると、単なる変更届との取り違えを減らせます。

条件を変えて考える

大臣免許業者が東京と埼玉の事務所のうち埼玉だけを廃止する例を考えます。東京に複数事務所が残っていても、所在する都道府県は一つになります。この場合は事務所数ではなく所在地の範囲の変化から、知事免許への免許換えを検討します。廃止した支店の届出と、新免許に関する申請を別の欄へ記します。

確認問題

1. 知事免許で他県の物件を仲介したら直ちに免許換えですか。いいえ。事務所の配置を基準にします。

2. 同じ県に二事務所あれば大臣免許ですか。いいえ。都道府県の範囲を数えます。

3. 免許換え後も旧免許は並行して有効ですか。いいえ。新しい免許を受けると従前免許は失効します。

根拠条文を読む

以下は宅地建物取引業法第7条第2項の引用です。

第三条第四項の規定は、宅地建物取引業者が前項各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において第四条第一項の規定による申請があつたときについて準用する。

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