信託会社等が不動産取引をする場合の届出と規制は？

宅建業法第77条の対象となる信託会社には、通常の宅建業免許に関する一部の規定が適用されません。ただし、宅建業を営もうとするときは国土交通大臣への届出が必要です。届出をすれば宅建業法の取引規制がすべてなくなる、という制度ではありません。

免許の特例と取引規制を分ける

信託会社の特例は、同法が明示した規定を除外し、それ以外は国土交通大臣免許の宅建業者とみなして適用する仕組みです。第3条から第7条までなどの免許関係の規定と、重要事項説明や書面交付など取引時の義務を同列に扱わないことが出発点になります。

対象となる主体を確かめる

会社名に「信託」が入っていることだけでは第77条の特例を使えません。第1項は、信託業法の所定の免許を受けた信託会社を対象とし、政令で定めるものを除くとしています。信託業務を兼営する金融機関や政令で定める信託会社については、第4項を受けた政令の確認も必要です。

試験の問題文が単に「一般の株式会社」とする場合、それを信託会社に読み替えてはいけません。主体に与えられた免許や制度上の資格をまず特定し、特例の対象かを判断します。信託財産を扱うことと、特例の対象主体であることも区別します。

届出後の売買を例に考える

対象となる信託会社Aが宅建業を営むための届出を行い、宅地を一般の買主Bへ売却するとします。「Aは通常の宅建業免許を受けていない」という理由だけで無免許営業とするのは適切ではありません。一方、「免許の特例があるから35条の説明は不要」とするのも誤りです。

第77条が除外する条項を確認し、除外されていない取引規制について、売主の立場、買主の属性、取引対象に応じた要件を当てはめます。免許の特例に関する届出と、個々の売買で守る義務を別々に確認します。

信託受益権と現物不動産を混同しない

信託に関係する取引には、現物の土地建物を売買するものと、信託受益権を売買するものがあります。対象が違えば、金融商品取引法など別の法体系の確認も必要です。本記事の免許特例だけから、信託に関する商品すべての営業資格や説明義務を判断することはできません。

学習用の整理では、①誰が取引するか、②対象が現物不動産か別の権利か、③どの条項が適用除外か、④届出と取引時の義務は何か、という順序で読みます。条文上の除外を具体的に拾うことで、「特例だから全部不要」という誤答を避けられます。

確認問題

1. 対象信託会社は、宅建業を始める際の届出も一律に不要ですか。いいえ。第77条第3項の届出が必要です。

2. 特例の対象なら、重要事項説明などもすべて免除されますか。いいえ。除外条項以外は宅建業者とみなして適用します。

3. 一般企業が信託不動産を扱えば、自動的に信託会社の特例を使えますか。いいえ。主体と法定の対象範囲を確認します。

国・地方公共団体の適用除外と比較し、宅建業法の学習入口へ戻って整理しましょう。