宅建業法でいう宅地にはどの土地が含まれる？

宅建業法の宅地は、現在建物が建っている土地だけではありません。建物の敷地として使う土地と、その目的で取引する土地に加え、用途地域内の土地も原則として含まれます。登記の地目だけで判断せず、所在地・現況・取引目的を分けて確認します。

宅地に含まれる三つの入口

第2条第1号の定義を、現在の利用、将来の取引目的、用途地域という三つの入口に分けると整理できます。建物の敷地として現に利用されている土地は最初の入口です。建物を建てる目的で売買される土地は、取引時に更地や農地でも二つ目の入口で考えます。

三つ目は用途地域内の土地です。建物を建てる予定を個別に認定しなくても、法定の除外地でなければ宅地に含まれます。したがって「畑だから宅地ではない」「まだ建築確認がないから宅地ではない」という判断はできません。

用途地域内の除外地

道路などについては、現在公共施設の用に供されている土地という条件を落とさないようにします。将来の道路予定線があるという情報と、現に道路として供用されていることは別です。予定地の扱いは農地・道路予定地の事例で確認できます。

宅地と建築可能性は別の判定

宅建業法上の宅地であることは、その土地に希望する建物を建てられることを保証しません。接道義務、用途制限、市街化調整区域の規制、農地転用などは、それぞれの法律で確認する事項です。

例えば用途地域内の畑を売る場合、宅建業法の定義上の宅地に該当しても、農地法上の手続が不要になるわけではありません。定義が異なる法律を一つの「宅地」という言葉でまとめないことが、問題を解くうえでも取引条件を読むうえでも大切です。

具体例を判定する順序

用途地域外にある山林を、住宅用地として造成する目的で取引する事例を考えます。地目は山林でも、建物の敷地に供する目的の取引という事実を拾います。反対に、用途地域外の土地を森林のまま保有するために取得する場合は、その事実だけから同じ結論にはできません。

答案では、①用途地域の内外、②現に公共施設として利用されているか、③建物の敷地としての利用または取引目的、の順に事実を並べます。この定義を確認した後で、売買・貸借・代理・媒介のどの行為か、業として行うかを検討します。宅地に該当するだけで免許が必要になるわけではありません。

確認問題

1. 用途地域内の土地は、登記地目が畑なら必ず宅地から外れますか。答えはいいえです。地目ではなく法の定義で判断します。

2. 用途地域外の原野を住宅用地として売買する場合、現在建物がないことだけで除外できますか。できません。建物敷地に供する取引目的を確認します。

3. 宅建業法上の宅地なら、建築規制も満たしていますか。いいえ。法律ごとの要件を別に調べます。

次は「業として行う」の判定へ進みます。宅建業法の学習入口から全体の順序を確認できます。