宅建業に当たる取引とは？自ら貸す場合と反復する売買を区別

取引の種類と事業性を二段階で確認する

不動産を扱う仕事なら、すべて宅建業になるわけではありません。宅建業法2条2号が対象とするのは、宅地・建物の売買、交換、それらの代理・媒介、そして貸借の代理・媒介を業として行うことです。自ら物件を貸すことは、この定義に含まれていません。

例えば、Aが自分のアパートを入居者に繰り返し貸すだけなら、貸主としての賃貸は宅建業ではありません。一方、Bが他人の賃貸物件について入居者を探し、貸主と借主の間で契約を成立させる媒介を業として行えば、宅建業に当たります。家賃が発生するかよりも、誰のどの取引を、どの立場で行っているかが大切です。

自ら売買する場合も対象になる

自己所有の土地を売る場合でも、宅建業の対象から当然に外れるわけではありません。自ら行う売買・交換は、取引の種類としては法の対象です。そのうえで「業として行う」程度の事業性があるかを判断します。

自宅を一度売却する場面と、土地を仕入れて区画を分け、不特定の買主へ順次販売する場面では、取引の目的や反復継続性が違います。また、売却の仲介を別の宅建業者に任せたからといって、売主自身の事業性がなくなるわけではありません。依頼を受けた仲介会社の免許と、事業として売買する売主に必要な免許を混同しないようにしましょう。

「業として」は回数だけで決まらない

国土交通省の解釈・運用の考え方は、社会通念上、事業の遂行とみられる程度かを諸事情から総合的に判断するとしています。取引の対象者、目的、物件を取得した経緯、取引の態様、反復継続性などを確認します。「年に何回までなら免許不要」という一つの回数基準だけでは判断できません。

これらはチェック欄の点数で機械的に免許の要否を決めるためのものではありません。例えば、相続した土地であっても、多数の区画に分けて継続的に販売する事情があれば、取得経緯だけで対象外とはいえません。

個人・無報酬という言葉だけでは免許不要にならない

法人だけが宅建業を行うのではありません。個人でも、対象となる取引を業として行えば免許が必要になり得ます。また、媒介について手数料を受け取らないことだけで、事業性が必ず否定されるわけではありません。試験で「個人なので」「無報酬なので」と結論が結び付けられていたら、他の事情を飛ばしていないか確認してください。

反対に、報酬があるという一点だけで、法の対象外である自らの貸借が宅建業へ変わるわけでもありません。取引の種類に関する判断と、事業性に関する判断を、最後まで分けて考える必要があります。

問題文に線を引く場所

最初に「自ら売る」「自ら貸す」「他人の売買を媒介する」などの動詞と立場を確認します。次に、一般の顧客を募集しているのか、継続した販売計画があるのかを読みます。最後に免許の原則や適用除外を調べます。

例えば「Aは自分の土地を10区画に分け、宅建業者Bへ媒介を依頼して一般の買主へ順次販売する」という設問なら、Aは自らの売買、Bは売買の媒介です。Aも取引を業として行うかを検討する必要があり、「免許を持つBに任せたのでAは不要」とは処理できません。