個人の反復する転売はどのように業として判断する？

個人が土地建物を繰り返し転売する場合も、宅建業を業として営むかを検討します。年に何件という回数だけで区切る制度ではなく、取得目的、販売相手、分譲の態様、過去と将来の計画を含めて判断します。自宅の一度の処分と、継続的な仕入れ・転売を分けて検討します。

一件ごとの登記だけを見ない

一つの土地を購入し、複数区画に分けて一般の購入者へ販売する場合、取得の登記は一件でも、販売活動は複数の相手に向けたものです。国土交通省の解釈・運用の考え方は、このような区画割りの販売について反復継続的な取引として整理しています。

また、今は一戸しか販売していなくても、続けて物件を仕入れる予定があり、実行可能性のある事業計画として動いている場合には、将来の行為も判断材料になります。「まだ二件目の契約はない」という事実だけで、現在の活動を切り離して結論を出すことはできません。

三つの売却を比較する

表は回数による自動判定表ではありません。同じ「相続地」でも、隣人へ一括処分する場合と広告を使って区画分譲する場合では事実が異なります。取得原因だけでなく、その後の販売方法まで読むための比較です。

媒介を依頼した場合の考え方

売却を宅建業者へ媒介依頼していることは、取引の態様を検討する要素です。ただし、依頼した事実だけで売主本人の業としての売買が必ず否定されるわけではありません。転売目的の仕入れや、繰り返す販売計画など他の事情も合わせて判断します。

例えば個人Aが販売用に複数の建物を購入し、各物件の販売を別々の仲介会社へ任せた場合、A自身は売買当事者です。仲介会社が免許を持つことと、Aの活動に免許が必要かは別の論点になります。業者が介在すれば誰でも無免許で分譲できる、と理解しないようにします。

判断材料を時系列で並べる

学習用の事例では、取得、整備・区画分け、広告、申込み、契約、次の仕入れ予定を時系列に置きます。それぞれについて、自己使用なのか販売用なのか、特定の相手との処分なのか広く募集するのかを記録します。赤字で売却した場合でも、当初の事業目的が当然に消えるわけではありません。

実際に活動を始める前の確認では、回数だけを尋ねるより、所有関係、対象地、売却予定先、過去の取引、今後の取得予定を免許行政庁に示すことが有用です。個別事情を落とした「二回なら大丈夫」などの一般化は避けます。

確認問題

1. 個人名義の転売なら、反復しても宅建業になりませんか。いいえ。法人か個人かだけでは決まりません。

2. 一つの土地を十区画にして売る活動は、取得が一回なので単発ですか。いいえ。複数の相手への販売を含めて検討します。

3. 仲介会社に販売を依頼すれば、売主側の免許の検討は常に不要ですか。いいえ。売主自身の活動も総合判断します。

判断要素の全体は「業として行う」の基準、復習の順序は宅建業法の学習入口にまとめています。