宅建業の事務所と案内所｜施設・契約権限・業務内容から判断する

本店と支店を同じ条件で数えない

宅建業法上の事務所を判断するとき、まず法人の本店・支店に当たるかを確認します。宅建業を営む支店がある法人の本店は、本店で直接売買等を行っていなくても、原則として事務所に当たります。本店で経理や人事しかしていないという説明だけで、数から外さないようにします。

これに対し、宅建業を営まない支店は、商業登記に支店として載っていることだけでは事務所になりません。建設業務だけを行う支店と、不動産売買を扱う支店があるなら、業務の実態を分けて調べます。建物が立派かどうかではなく、法律がどの拠点を対象にしているかを読む場面です。

本支店以外では、継続できる施設と権限を見る

本店・支店以外の場所でも、継続的に業務を行える施設を持ち、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置く場合には、事務所に該当し得ます。国土交通省の解釈・運用では、継続して営業に使用でき、社会通念上事務所と認識できる形態等を確認します。

「相談カウンター」という名前でも、常設の施設と契約締結権限のある責任者を備えていれば、名称だけで事務所性を否定できません。逆に、パンフレットを置くだけの無人スペースを、表示があるという理由で直ちに事務所へ数えることもできません。

案内所だから義務がない、とはいえない

分譲マンションの現地案内所等は、法上の事務所に当たるかという問いと、その場所に宅建士を置く必要があるかという問いを分けます。事務所以外でも、契約を締結し、又は申込みを受ける場所等では、専任の宅建士の設置や届出が必要になることがあります。

東京の本店と、埼玉の販売拠点を例にする

A社は東京の本店で全社管理を行い、埼玉の常設販売店で宅建業を行っているとします。埼玉の施設が支店又はその他の事務所に該当すれば、本店と合わせて二都県に事務所があることになり、大臣免許の区分が問題になります。

一方、東京の事務所の従業者が、一時的な現地会場で物件を案内しているだけなら、同じ結論を自動的に当てはめません。会場の使用期間だけでなく、施設の実態、責任者の権限、申込み受付の有無を確認します。事務所に当たらなくても、会場側の別の義務は残り得ます。

人数の計算を始める前に、場所を分類する

事務所に置く専任宅建士は、業務に従事する者の人数を基礎として法定割合を満たす必要があります。これに対して、事務所以外の所定の場所には別の設置基準があります。場所を分類しないまま、すべての案内所へ事務所と同じ人数計算を当てはめないでください。

免許、宅建士、標識、届出といった義務は、それぞれ対象となる場所や行為を確認します。「現地で契約をした」という一文から、すべての制度の結論を一度に決めるより、どの規定の何を尋ねているかを先に押さえると、事例の読み違いを減らせます。