宅建業の名義貸しと利益分配の合意｜最高裁令和3年6月29日判決を読む

無免許者が宅建業者の名義を借りて宅地建物取引業を行い、その利益を分ける合意は、免許制度を潜り抜けるものであり、公序良俗に反して無効となります。最高裁令和3年6月29日判決は、目の前の取引が一件であっても、事業計画全体を見て合意の効力を判断すべきことを示しました。

一件の転売をめぐる利益分配の争い

事案では、不動産取引を継続的に行う計画の中で、新会社が設立され、宅建業の免許を受けました。別の者は、その会社の名義を今回の取引に限って使い、売却先の選定や契約に必要な事務を自ら行うことにしました。

合意では、売却代金から購入代金や費用を賄い、会社には名義貸し料として300万円を分配し、残額をその者が受け取ることになっていました。会社が残額の一部しか支払わなかったため、支払を求める本訴と、既払金の返還を求める反訴が争われました。

ここでの中心は、土地建物の転売価格が適正だったかではありません。取引を実質的に行った者と、免許を受けて表面上の名義を使わせた会社の合意に、法的な効力を認めてよいかという問題です。

免許制度と名義貸し禁止のつながり

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者に免許を要求し、免許を受けない者の営業と、宅建業者が他人に自己の名義で営業させることを禁止しています。免許は単なる表示ではなく、欠格要件の審査や監督処分と結び付いています。

実際の営業主体が無免許者で、免許業者は名義だけを提供するなら、免許や監督を通じて購入者等を保護する仕組みが働きません。最高裁は、この制度を潜脱する行為の反社会性に着目しました。

原審を破棄した理由

最高裁は、無免許者が宅建業を営むために名義を借り、取引利益を分配する旨の合意は、全体として公序良俗に反し無効となるという判断枠組みを示しました。利益分配の部分だけを切り離し、通常の報酬契約として扱ったわけではありません。

本件では、合意の前後を通じて宅建業を行う計画がうかがわれました。原審がその事情を十分に考慮せず、法違反の主張について審理判断しないまま合意の効力を認めたため、最高裁は該当部分を破棄して差し戻しました。

差戻しと返還義務を混同しない

この判決だけで、誰が最終的にいくら受け取れるかまで決着したと読んではいけません。最高裁は合意の効力などをさらに審理するよう命じています。契約が無効であることと、支払済み金銭の返還請求がすべて認められることは、別の検討です。

また、宅建業者が適法に従業者や外部の専門家へ業務を分担する場合を、すべて名義貸しとした判決ではありません。誰が営業を企画し、売却先を決め、事務や責任を引き受け、利益を取得するのかを具体的に確認します。

確認問題

名義を使うのは一件の売買だけだと合意していれば、その前後に継続的な不動産取引を行う計画があっても、利益分配の合意は当然に有効でしょうか。

答えは、当然には有効といえない、です。最高裁は取引一件の形式だけでなく、事業計画の一環として名義貸しが行われた疑いを重視しました。事実関係を確認した上で、免許制度の趣旨に反する一体の合意かを判断します。

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