宅地建物取引業法第47条｜業務に関する禁止事項の条文構造

宅建業法47条は、重要事項について故意に告げない又は不実を告げる行為、不当に高額な報酬の要求、手付への信用供与による契約誘引を禁じます。35条の説明項目だけを守ればよいとせず、取引判断へ重要な影響を及ぼす事項と、行為の場面を確認します。

1号の行為と場面を確認する

契約締結の勧誘や、申込みの撤回・解除・債権行使を妨げるために、所定の重要事項を故意に告げず又は不実を告げる行為が対象です。単に書面の欄が空いているかだけを調べる規定ではありません。何を知り、どう説明し、どのような取引上の働き掛けをしたかを確認します。説明の誤りや不足については、35条等の別の義務も併せて検討します。

対象事項は35条の一覧に尽きない

1号は35条・35条の2・37条の所定事項のほか、所在地、規模、形質、利用制限、環境、交通、価格・支払方法等で、相手方の判断に重要な影響を及ぼすものも挙げます。重要事項説明書の標準様式に欄がないから、知っている重要な事実を隠してよいとはいえません。具体的な取引目的と、その事実が判断へ与える影響を確認します。

2号は高額報酬の要求を禁じる

2号は不当に高額な報酬を要求する行為を禁じます。報酬額の上限等を定める46条・告示と組み合わせて読みます。受領したかだけを見て、要求なら問題ないと考えるのではありません。また、通常の媒介報酬と、依頼者の特別の依頼に伴う所定の費用等は、性質と条件を確認します。名目を変えれば上限を自由に外せるとは理解しません。

3号と隣接する規制を分ける

3号は、手付について貸付けその他の信用供与により契約締結を誘引する行為を禁じます。購入資金の一般的な説明と、手付への信用供与による誘引を事実から区別します。また、断定的判断の提供や威迫等は47条の2など隣接する規定も確認します。一つの条番号だけにすべてを詰めず、どの行為をどの号・条が規制するかを対応させます。

比較して確認する

学習用の具体例

買主の利用目的を知る業者が、目的に影響する利用制限を把握しながら、契約を勧めるため意図的に告げなかった例です。標準書式の欄を埋めたかだけで判断せず、47条1号の対象事項と行為を確認します。さらに、手付を一時的に貸して契約へ誘う別の行為があれば、3号を別に検討します。相手方が同意したという事情だけで、法令上の禁止がすべてなくなると考えないことも重要です。

確認問題

問1：様式に欄がなければ、重要な事実を故意に隠してよいですか。

解説：いいえ。1号は列挙事項以外にも、判断へ重要な影響を及ぼす所定事項を含みます。

問2：高額報酬は、要求しただけなら47条とは関係ありませんか。

解説：2号は不当に高額な報酬の要求を禁じます。受領だけを見ないようにします。

問3：手付への信用供与による契約誘引は確認対象ですか。

解説：はい。3号の行為と、他の資金説明等との違いを事実から確認します。

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