宅地建物取引業法第34条の2｜媒介契約の条文構造

宅建業法34条の2は、売買・交換の媒介契約の書面、専任媒介等の期間、指定流通機構への登録、依頼者への報告等を定めます。すべての媒介で共通の事項と、専任・専属専任の特則を分けます。35条の重要事項説明や37条の契約成立後の書面とも、時期と対象が異なります。

1項の媒介契約書面を確認する

売買・交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく所定事項を記載した書面を作成し、業者が記名押印して依頼者へ交付します。物件の特定、価額等、他業者への依頼の可否、期間、報酬、既存建物の調査のあっせん等を確認します。建物の賃貸借の媒介を、条文の売買・交換へそのまま含めません。11項には承諾を得た電磁的方法による提供の規定もあります。

3項・4項の期間と更新を読む

専任媒介の有効期間は3か月を超えられず、長く定めた場合は3か月です。更新には依頼者の申出が必要で、更新時から3か月を超えられません。自動更新や業者の申出だけを同じに扱わないようにします。一般媒介の期間まで、同じ3か月の法定上限があると考えるのでもありません。まず他業者への重ねての依頼を禁じる契約かを確認します。

5項以下の登録と証明書を読む

専任媒介では、指定流通機構へ所定事項を期間内に登録し、登録を証する書面等を依頼者へ渡します。期間と登録事項は施行規則15条の10・11を確認します。登録した物件について売買・交換が成立すれば、遅滞なく機構へ通知します。登録と契約成立の通知は別の段階であり、広告を出したことだけで登録の代わりになるわけではありません。

8項・9項の二種類の報告を分ける

売買等の申込みがあった場合の遅滞ない報告は、媒介契約の種類を問わない規定です。専任の業務処理状況は2週間に1回以上、専属専任では1週間に1回以上とされます。定期報告日にまとめれば申込み報告も常に適法とはいえません。10項の不利な特約等の扱いも確認し、依頼者の同意があれば法定の義務を自由に外せると考えないようにします。

比較して確認する

学習用の具体例

一般媒介契約で、買受希望者から具体的な申込みがあった例です。専任ではないから報告不要とせず、8項の申込み報告を確認します。専任の別の例なら、申込み報告のほか、9項の周期による業務報告も確認します。さらに3か月の期間や登録期限を同じ数字として覚えず、契約期間、登録までの期間、報告周期を別欄にします。35条・37条の書面も、それぞれの取引段階で別に必要なものとして整理します。

確認問題

問1：34条の2の媒介契約は、売買・交換を対象にしていますか。

解説：はい。賃貸借の媒介等へ条文をそのまま広げず、対象を確認します。

問2：専任媒介は業者の申出だけで自動更新してよいですか。

解説：条文は依頼者の申出による更新を定め、更新後も3か月の上限があります。

問3：一般媒介なら、売買の申込みを報告する規定は関係ありませんか。

解説：いいえ。8項の申込み報告は媒介契約の種類を問わず確認します。

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