論点の整理
要件
- 34条の2の登録と報告
- 規則15条の11の受付状況
- 売主の意向・表示・実態の一致
効果
- いいえ。取引の申込みの受付状況も登録事項であり、実態との一致を確認します。
例外
- いいえ。34条の2第8項の申込み報告等は別に確認します。
間違えやすい点
- 物件情報を入れれば、受付状況は事実と違っていてもよいですか。
- 登録の5日・7日は、休業日も必ず数えますか。
- 登録証明書を渡したら、購入申込みを個別に報告しなくてよいですか。
レインズの登録では、専任媒介等の対象物件について、物件情報に加えて取引の申込みの受付状況も正しく示します。2025年1月から取引状況の登録が義務付けられました。登録して終わりにせず、実際の申込みや売主の意向と表示が一致するかを確認します。
登録の対象と期限を確認する
34条の2第5項は専任媒介契約の登録を定めます。施行規則15条の10の期間は専任7日、専属専任5日で、休業日数を算入しません。一般媒介を含むすべての契約へ同じ義務を広げたり、通常の暦日だけで数えたりしないようにします。登録期限と依頼者への業務報告の周期も別の規定です。契約類型とそれぞれの期限を先に整理します。
取引の受付状況を実態に合わせる
施行規則15条の11は、取引の申込みの受付に関する状況を登録事項とします。レインズでは公開中、書面による購入申込みあり、売主都合で一時紹介停止中等の区分を使います。実際に申込みがないのに申込みありとしたり、売主の意向と違う停止表示をしたりしないことが重要です。物件情報が正しくても、受付状況が事実と違えば適切な登録とはいえません。
売主への証明書と報告を区別する
登録後は登録を証する書面等を遅滞なく依頼者へ渡し、確認できるようにします。一方、売買等の申込みがあれば、媒介契約の種類を問わず遅滞なく依頼者へ報告する規定があります。登録証明書を渡したから個別の申込み報告が不要、という関係ではありません。専任等の定期的な業務処理状況の報告も、個別の申込みの報告とは分けます。
囲い込み防止は情報の一致から考える
他社からの紹介を排除するため、事実に反する状況を登録するような行為は、売主の取引機会を損なう問題になります。売主専用画面等で表示を確認し、申込みの日時・内容、売主の回答、登録変更の履歴を対応させます。ただし売主が実際に募集停止を希望するなど正当な事情まで、すべて同じ問題と扱うのではありません。停止理由と表示が一致するかを確認します。
比較して確認する
行為 | 確認するもの | 別に残る義務 |
|---|---|---|
物件登録 | 契約類型・5日又は7日・休業日 | 証明書等の交付 |
状況の登録 | 実際の申込みと売主の意向 | 状況変更への対応 |
依頼者への報告 | 個別の申込み・業務処理状況 | 一方で他方を代替しない |
学習用の具体例
専任媒介で売却を依頼した売主Aが、登録状況は申込みありなのに、業者から申込みの報告を受けていない例です。まず申込みの実在、日時、報告の有無を確認します。表示を正しいものと決めつけず、登録証明書や売主専用画面の情報と照合します。Aが一時停止を依頼した別の場面では、その意向に沿う正確な表示かを確認します。表示名だけでなく、根拠となる事実と依頼者への連絡を合わせて調べるのがポイントです。
確認問題
問1：物件情報を入れれば、受付状況は事実と違っていてもよいですか。
解説：いいえ。取引の申込みの受付状況も登録事項であり、実態との一致を確認します。
問2：登録の5日・7日は、休業日も必ず数えますか。
解説：施行規則は休業日数を算入しないと定めます。報告周期とも分けて確認します。
問3：登録証明書を渡したら、購入申込みを個別に報告しなくてよいですか。
解説：いいえ。34条の2第8項の申込み報告等は別に確認します。
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出典・参照資料
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/23
- 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/23
- レインズの機能強化等について（国土交通省）確認日 2026/10/23
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