宅建業法34条の読み方｜広告時と受注時の取引態様明示

二つの項が二つの機会を扱う

以下は学習用の要旨です。34条1項は広告をする時、2項は注文を受けた時を扱います。どちらも業者の取引上の立場を相手に明らかにする規律ですが、行う機会は別です。広告に正しく表示した事実があっても、注文者への明示を検討しなくてよいわけではありません。逆に受注時に説明したことだけで、過去の広告表示漏れが当然に解消されると考えないようにします。

当事者・代理・媒介を区別する

業者が自ら売主等の当事者になるのか、他人の代理人として成立させるのか、当事者間を媒介するのかを示します。代理と媒介は、契約を成立させる権限などの点で役割が異なります。「販売担当」という表現だけで、どの態様か必ず明らかになるとは限りません。問題文では所有者、売主、依頼者、業者の権限を整理して、表示すべき立場を特定します。

広告の段階の義務

1項は、売買・交換・貸借に関する広告時の明示を定めます。媒介物件の広告でも、価格や写真だけでなく業者の立場を示す必要があります。媒介契約を結んでいることと、外部へ態様を表示することは別の行為です。また、免許番号が載っているから取引態様の表示も済んだ、とはいえません。業者の資格情報と、今回の個別取引での役割は意味が違います。

注文時は遅滞なく明らかにする

2項は、注文を受けたとき、遅滞なく注文者へ態様を明らかにすることを求めます。契約締結後に初めて立場を知らせるという扱いでは、同項のタイミングを満たすかが問題になります。広告を経由しない注文でも、受注時の規定が当然に不要になるわけではありません。いつ誰から何の注文を受け、どの段階で立場を伝えたかを具体的に書きます。

法定書面との違い

34条の明示と、34条の2の媒介契約書面、35条の重要事項説明、37条の契約成立後の書面は別です。条文の主語、時期、方式をそれぞれ確認します。34条が常に宅建士の記名書面による明示だけを要求するという読み方はしません。実務上は書面や画面に残すと確認しやすくても、その記録方法と条文上の方式を同一視しないことが大切です。

態様の区別を他の条文へつなげる

自ら売主なら8種制限、代理又は媒介なら報酬規制など、次に検討する条件も変わります。しかし態様を示しただけで、それらの義務を全て満たすわけではありません。34条はまず相手へ立場を分かるようにする規定です。答案では、どの機会にどの態様を明示したかを先に述べ、その後に売主規制や媒介契約等の個別の義務へ進むと説明が混ざりません。

同じ会社でも物件ごとに立場が変わる

A社が所有する住宅を売る広告では自ら売主、他人が所有する別の住宅の売却を取り持つ広告では媒介というように、同じ業者でも態様は変わります。以前A社から直接購入した顧客が、今回も同じ立場だと理解しているとは限りません。会社紹介で「販売・仲介」と書くだけで、個別物件のどの態様かが常に明らかになるわけでもありません。今回の契約の当事者、A社の権限、注文の内容を確認し、広告時と受注時にその個別の立場を示すことを考えます。

確認問題

34条2項は、広告を出さずに直接注文を受けた場合にも検討する規定でしょうか。

解答・解説

検討します。1項の広告時と2項の受注時は別の場面です。広告をしていないことだけを理由に、注文者へ態様を明らかにする義務まで不要とはいえません。

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