論点の整理
結論
宅建業者は、広告時と注文を受けた時に、売主などの当事者・代理・媒介のどの立場かを明示します。広告に記載していたとしても、注文者に対する明示まで省略できるわけではありません。
取引態様は業者の立場を示す
同じ物件を扱う業者でも、自社が売主として売る場合、他人の代理人として契約を成立させる場合、当事者の間を媒介する場合があります。34条は、この立場の違いを相手が分かるようにする規定です。「不動産会社が紹介した」という情報だけでは、どの立場なのか分かりません。取引態様は物件の種類ではなく、取引において業者が果たす法的な役割を示します。
広告する時に明示する
売買・交換・貸借に関する広告をするとき、業者は自己の取引態様を明示しなければなりません。物件の価格や所在地だけを表示し、立場を問い合わせ後まで隠してよいという規定ではありません。ネット広告でも紙の広告でも、媒体の違いだけで義務がなくなるわけではありません。社名や免許番号の表示と、取引態様の表示は目的が異なるので、両者を一つの欄として扱わないようにします。
注文を受けた時にも改めて明らかにする
34条2項は、注文を受けたとき、遅滞なくその注文者に取引態様を明らかにする義務を置いています。広告を見た注文者だから、広告欄の記載だけで常に済むとはいえません。広告時と受注時の二つの機会に、それぞれ何をしたかを確認します。重要事項説明や契約書の作成より後で初めて立場を告げるのでは、受注時のタイミングとの関係を検討する必要があります。
口頭の明示と書面の義務を区別する
34条の明示について、同条が常に宅建士による記名書面の交付を要求しているわけではありません。35条や37条の法定書面、売買・交換の媒介契約に関する34条の2の書面と混同しないことがポイントです。実務で書面や画面へ記録することは明示の確認に役立ちますが、運用上の記録方法と法定の方式を分けます。条文番号が近いから同じ義務だとまとめないようにします。
売主と媒介では他の規制も変わる
取引態様を区別すると、自ら売主の場合の8種制限と、代理・媒介の報酬などを検討しやすくなります。自社所有物件を売る場面と、買主から媒介を依頼された場面では、取引態様も報酬の前提も異なります。ただし態様を明示すれば他の義務がすべて履行されたことにはなりません。明示、媒介契約、重要事項説明をそれぞれ別の手続として確認します。
広告と受注の二段階の事例
A社が媒介と明示した広告を掲載し、Bから購入の注文を受けました。この場合、「広告に書いてあるのでBへは何も告げない」という処理では、2項の義務を見落とします。反対に、注文を受けてから口頭で伝えたとしても、広告時の表示漏れが当然になかったことになるわけではありません。試験では広告欄と注文後の対応を分け、両方について適否を検討します。
直接受けた注文でも確認する
A社が既存顧客から電話で売却の依頼を受け、公開広告をまだ作っていない例でも、注文時の取引態様を明らかにする規定を確認します。広告を経由しないことだけで2項の入口がなくなるわけではありません。また、以前の別物件でA社が売主だったとしても、今回も同じ態様だと推測させたままでよいとはいえません。取引態様は会社全体の固定的な肩書ではなく、個別の取引における立場です。過去の取引、今回の注文、その後に行う媒介等を分け、今回の役割を相手へ示します。
確認問題
広告に「媒介」と記載したA社は、その広告を見て注文したBに対し、取引態様を明らかにしなくてもよいでしょうか。
解答・解説
よいとはいえません。34条は広告時の明示に加え、注文を受けたときにも遅滞なく注文者へ明らかにする義務を定めています。二つの場面を独立して確認します。
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出典・参照資料
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/23
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