媒介価格の意見に根拠を示す義務は？

売買・交換の媒介で、物件の価格又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにします。宅建業法34条の2第2項の義務です。「近所ではこのくらい」「担当者の経験では売れる」と金額だけを伝えるのではなく、比較した資料と判断の過程を示します。

どの価格についての意見かをそろえる

媒介契約の書面では、売買すべき価額又は評価額等を記載します。その価格等について意見を述べる際の根拠説明は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれかだけに限ったものではありません。契約類型を理由に根拠の説明を省かないようにします。

依頼者の希望価格、業者が提案する売出し価格、実際に成立した取引価格は、同じとは限りません。まず何についての意見かを示し、販売期間や市場の状況等の前提をそろえます。媒介価格の意見を示すことと、不動産鑑定士が鑑定評価基準に従って鑑定評価を行うことも、同一の業務ではありません。

比較する事例の意味を確認する

事例を使う場合は、同種・類似の不動産の資料を集め、価格の時点、立地、面積、建物の状態、権利関係、利用状況等を比較します。ウェブ上の販売価格は募集段階の価格であり、成約した価格と区別して用います。成約事例が少ない場合には、その資料上の制約も説明します。

例えば、同じ駅から近いマンションでも、面積、築年、階、方角、管理状況、占有の有無等が違えば、価格をそのまま転記できません。似ている点と違う点を分け、どの違いを価格の意見へ反映したのかを示します。比較表には、資料の出所と時点も残します。

数値の調整を説明へ結び付ける

対象物件の価格を事例より高く又は低くみるなら、その理由を物件の条件や市場の動きから説明します。「一律に何割引き」と数字だけを置くと、なぜその調整が対象へ適合するのか分かりません。特定の事情がある取引を、通常の事例として扱っていないかも確認します。

例として、類似の成約事例が3,000万円でも、対象が賃貸中で、事例は空室の状態で売却された場合、その利用・権利条件の違いを調べます。価格の差を説明する際には、確認した事実と、市場を踏まえた見通し・判断を区別します。根拠のない上乗せで高い査定額を示すことが、説明の代わりになるわけではありません。

取引事例と個人情報の扱い

国土交通省の解釈・運用では、媒介価額の評価に必要な同種・類似の取引事例を使う際、顧客の秘密に配慮した収集と管理を求めています。査定に必要な成約価格、時期、物件の情報と、取引当事者の氏名等を区別します。根拠を示す目的があるからといって、不要な個人情報まで伝えてよいわけではありません。

査定資料を依頼者へ示すときも、説明に必要な内容へ絞ります。資料の利用目的や取扱いを整理しておくと、事例を根拠に説明する義務と、守秘義務の双方へ対応しやすくなります。第三者から入手した情報については、その内容や利用可能な範囲も確認します。

説明を残すための確認欄

記録には、対象物件、価格の前提、使った資料、主な相違点と調整理由、提示した意見、説明日をまとめます。依頼者の希望と業者の意見が異なる場合は、双方の金額と理由を区別します。販売開始後に価格を見直す際にも、前提が変わったのか、資料が増えたのかを比較できます。

確認問題

問1　一般媒介であることを理由に、価格についての意見の根拠を示さなくてもよいですか。

答えは、違います。売買・交換の媒介で価格等について意見を述べる場合の義務を確認します。

問2　近隣物件の販売広告にある価格を、そのまま成約価格として説明してよいでしょうか。

答えは、いけません。募集価格と実際の取引価格を区別し、資料の意味を示します。

問3　根拠資料に取引当事者の氏名が含まれていれば、査定の説明のため全て開示してよいですか。

答えは、違います。説明に必要な取引情報と、不要な個人情報・顧客の秘密を分けて扱います。

次に学ぶ

• 一般・専任・専属専任媒介の違い｜登録期限の数え方・更新・報告

• 取引事例比較法の計算｜事情補正・時点修正・要因比較

• 学習の順序に戻る