論点税・その他

不動産取引のインボイスで課税・免税を何から確認する？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

不動産取引の課税・非課税を分け、売主等のインボイス登録と買主等の課税方式から仕入税額控除を考えます。

この記事の目次 8項目

不動産取引のインボイスは、まず取引が消費税の課税対象かを分け、その後に売主・貸主の登録状況と買主・借主の課税方式を確認します。住宅家賃等の非課税取引に、登録番号がないから課税になるという関係はありません。

取引ごとの判定

土地の譲渡や所定の住宅賃貸、課税取引となる建物売買や事務所賃貸を区別します。同じ貸主でも、住宅部分と店舗部分で取引区分が異なる場合があります。契約相手が法人という一事だけで、住宅の貸付けを必ず課税へ変えるものでもありません。

仕入税額控除の話へ進む前に、対価に含まれる消費税、取引の内容、用途を確定します。課税・免税という言葉を、取引の非課税と事業者の納税義務の免除へ同じ意味で使わないようにします。

原則課税での仕入税額控除では、所定の帳簿と適格請求書等の保存を確認します。登録番号、発行主体、取引内容、税率別の金額等を、実際の契約・支払と照合します。登録番号だけがあれば、ほかの要件は一切不要という制度ではありません。

継続する家賃については、契約書と支払記録等の組合せで必要な記載事項を満たす取扱い等があります。毎月の書類の名前だけで判断せず、対象取引と金額が追えるかを確認します。簡易課税等を使う場合は、原則課税と同じ計算を無条件に適用しません。

適格請求書発行事業者以外からの課税仕入れについて、2026年十月からの控除可能割合は、令和8年度改正後の七割を確認します。旧い予定の「十月から五割」という説明をそのまま使わないことが重要です。

改正後は、2026年十月から2028年九月まで七割、その後の所定期間は五割、三割へ移る構成です。帳簿・書類等の保存条件、一の相手先に関する課税仕入額の限度等も確認します。支払日だけでなく、課税仕入れの時期を適切に判定します。

原則課税で、対象となる事務所賃料等の税相当額が10万円、七割の経過措置の全条件を満たす例なら、控除の計算値は7万円です。登録事業者からの適格請求書による控除や、非課税住宅家賃へ同じ七割を掛ける例とは違います。

売上税額の二割・三割を納付する特例は、買手側の七割控除とは別の制度です。貸主・借主のどちらの計算か、どの課税期間かを明示します。居住用賃貸建物の取得に関する別の仕入税額控除制限等も、今回の賃料例と分けて検討します。

登録していない貸主へ支払う店舗家賃と、同じ貸主の非課税住宅家賃を並べる例では、まず取引を二つに分けます。七割の経過措置を検討するのは所定の課税仕入れです。登録の有無だけを見て両方の支払額へ同じ割合を掛けると、制度の入口で誤ることになります。

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