論点税・その他

不動産所得の収入と必要経費はどう区別する？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

不動産所得を貸付収入から必要経費を引いて求め、家賃入金、返済後の手残り、課税所得を区別します。

この記事の目次 9項目

不動産所得は、土地や建物等の貸付けによる所定の収入から、必要経費を差し引いて計算します。家賃の入金額、借入返済後の手残り、課税所得は同じではありません。収入の性質と、家事費を除いた経費を分けて記録します。

収入に含めるもの

家賃や地代等に加え、返還を要しない敷金・保証金等、名目と契約内容によって収入となる金銭があります。預かった金銭がすべて直ちに利益になるわけではなく、返還義務の有無や収入に計上する時期を調べます。

共益費、駐車場等の付随する収入も、その性質を確認します。建物を売る代金は、貸付けの収入と同じ不動産所得の家賃収入へ入れるのではありません。所得区分と取引内容を先に判定します。

貸付資産に関する固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費等が主な経費の例です。不動産収入を得るために直接必要で、家事上の費用と明確に区分できるかを確認します。自宅兼賃貸物件なら、用途と負担の対応が必要です。

借入金の元本返済は、支払った現金であるからといって経費にはなりません。利息は貸付事業との関係で経費性を検討します。取得代金も原則として全額を当年経費にせず、土地・建物等へ分け、建物の減価償却等へつなげます。

家賃等収入600万円、減価償却費以外の必要経費180万円、減価償却費120万円とします。青色申告特別控除等を省いた不動産所得は600−180−120＝300万円です。減価償却費は当年の同額の現金支払を伴うとは限りません。

さらに借入元本を200万円返済していても、300万円から元本を経費として再び引くことはしません。現金管理表と所得計算表を分ければ、税務の利益があるのに手元資金が少ないという違いも説明できます。

通常の維持管理や原状回復と、価値や使用可能期間を増す支出では処理が違います。工事名が修繕でも内容を確認し、資本的支出なら資産へ計上して減価償却等を検討します。全額をその年の修繕費にするものではありません。

赤字がある場合は、土地取得の借入利子に相当する部分等の通算制限も確認します。不動産所得の計算段階での必要経費と、他の所得と損益通算できる範囲を分けます。賃貸用不動産を持てば必ず給与の税金が減るという仕組みではありません。

月別の請求・入金、預り金、返還不要部分、経費、固定資産台帳、借入元利金を区分します。契約書や領収書等と金額を対応させれば、収入の計上漏れや、同じ修繕費を資産と経費へ二重に入れる誤りを点検できます。

賃料が振り込まれた通帳だけから所得を作ると、預り敷金や元本返済等が混ざる場合があります。契約に基づく請求、返還条件、支払の性質を対応させて分類します。入出金の合計が一致していても、所得区分が正しいとは限らないため、会計上の説明と資金の動きを照合します。

この記事に関連する問題を2問収録しています。まずは2問で、読んだ内容を思い出せるか確かめましょう。

過去問は出題当時の基準、オリジナル問題は記載された基準で採点します。年度・基準日を確認してください。

採点後は各選択肢の理由を確認できます。間違えたところは、この記事に戻って読み直しましょう。

学習記録の保存にはログインが必要です。ログイン後、この演習に戻ります。

解説を読んで疑問が残ったときは、この記事に紐づけて質問できます。