住宅と敷地の不動産取得税の控除・減額をどう計算する？

住宅と敷地の不動産取得税は、家屋の価格から引く控除と、土地の税額から引く減額を分けて計算します。ここでは2026年に土地と新築未使用住宅を取得し、一般の住宅軽減の条件をすべて満たす例で、計算の順序を確認します。

本例の条件をそろえる

住宅の床面積は100㎡、課税上の価格は1500万円、土地は200㎡で価格2000万円とします。土地は宅地等の課税標準2分の1の特例対象、土地・住宅とも税率3％とし、取得時期その他の住宅と敷地の軽減要件も満たす前提です。

2026年4月1日以降の新築住宅の一般的な床面積要件は40㎡以上240㎡以下です。2026年3月31日以前に取得した土地についての要件など、家屋と土地の日付が異なる場合は別に照合します。この計算は、面積だけ合えば必ず軽減されることを示すものではありません。

住宅の控除を計算する

一般の対象住宅では、住宅価格から一戸につき1200万円を控除する制度を使います。本例では、1500万円－1200万円＝300万円、300万円×3％＝9万円です。1200万円を計算後の税額から引くのではありません。

控除額より価格が小さい場合、課税標準を負の値にして還付額を作るわけではありません。認定長期優良住宅の所定の控除や、中古住宅の築年月に応じた制度は別条件なので、一般の新築住宅の1200万円と混同しないようにします。

土地の税額と減額

まず土地の課税標準は2000万円×2分の1＝1000万円、軽減前の税額は1000万円×3％＝30万円です。住宅用土地の減額では、4万5000円と、所定の一㎡当たり価格×住宅床面積の2倍（上限200㎡）×3％を比較します。

本例の一㎡当たり価格は、土地の価格を200㎡で割り、2分の1特例を反映して5万円です。対象面積は100㎡×2＝200㎡なので、5万円×200㎡×3％＝30万円となります。4万5000円より大きい30万円を使い、30万円－30万円＝0円です。

二重に半額にしない検算

土地の課税標準で2分の1を使い、減額式の一㎡当たり価格でも同じ特例を反映します。一つの金額の中でさらにもう一度半額にすることや、半額にした価格と半額前の単価を混在させることを避けます。単価×面積がどの価格へ対応するかを確かめます。

住宅の9万円と土地の0円の合計は9万円です。土地の減額が計算上税額を超える場合でも、超過分を住宅の税額から引くという制度ではありません。土地と家屋を最後まで別の行で管理します。

期限と取得順序に注意する

宅地等の課税標準2分の1、土地・住宅の3％は、2026年時点では2027年3月31日までの取得に係る特例です。また、土地取得と新築の前後関係には所定期間の条件があります。2026年4月改正をまたいだ取得では、家屋に軽減があっても土地の条件が異なる場合があります。

確認問題

1. 本例の住宅税額はいくらですか。価格から1200万円を引いて3％を掛け、9万円です。

2. 土地の減額は1200万円控除と同じ段階ですか。いいえ。土地は税額から減額します。

3. 土地の減額の余りを家屋の税から引けますか。いいえ。別々の税額として計算します。

不動産取得税の基本と住宅用地の保有税計算も比較します。宅建の学習入口へ戻れます。