住宅用地の小規模・一般の課税標準特例をどう計算する？

住宅用地の特例は、土地の評価額に所定の割合を掛け、固定資産税・都市計画税の課税標準を求める制度です。一戸当たり200㎡までの小規模住宅用地と、それを超える一般住宅用地を分けます。家屋の新築減額とは別の計算です。

二つの税の割合を整理する

小規模の200㎡は住宅一戸当たりです。共同住宅なら戸数も確認し、土地全体で常に200㎡と決め付けないようにします。また、住宅用地としての対象面積には家屋の床面積の10倍までという限度等があり、店舗併用などの条件も確認します。

本例の前提

一戸の専用住宅の敷地300㎡、土地の評価額3000万円で、一㎡当たりの評価が均一とします。全体が住宅用地特例の対象範囲内であり、固定資産税率1.4％、都市計画税率0.3％を使う単純化例です。負担調整、自治体独自の軽減、端数処理等は考慮しません。

一㎡当たり価格は3000万円÷300㎡＝10万円です。200㎡分の価格は2000万円、残る100㎡分は1000万円となります。評価額全体を小規模か一般のどちらか一方に分類するのではなく、面積ごとに分けて計算します。

固定資産税の計算

小規模部分は2000万円×6分の1、一般部分は1000万円×3分の1です。合計の課税標準は、2000万円÷6＋1000万円÷3＝約666万6667円となります。端数処理を省いた理論上の税額は、これに1.4％を掛け、約9万3333円です。

特例なしで価格3000万円に1.4％を掛けた42万円とは異なります。ただし実際の通知税額は負担調整や端数処理等を含むため、約9万3333円をそのまま全自治体の確定税額として使うものではありません。

都市計画税の計算

小規模部分は2000万円×3分の1、一般部分は1000万円×3分の2です。課税標準は合計約1333万3333円となり、0.3％を掛けた理論上の税額は4万円です。固定資産税の課税標準をそのまま流用しないようにします。

同じ価格の土地でも、二つの税で特例割合が異なるため、課税標準が違います。税率だけを1.4％から0.3％へ変える計算では正しくありません。先に各税の課税標準を別々に求めます。

検算と対象要件

本例では都市計画税の課税標準が固定資産税の2倍になります。割合の対応関係を使って検算できます。また小規模部分と一般部分の価格の合計が、元の3000万円へ戻ることも確認します。

住宅用地の判定は原則として1月1日の現況等で確認します。住宅を除却した土地や建築中の土地が、常に以前と同じ特例を受けるとは限りません。特定空家等や管理不全空家等に関する勧告等で特例が外れる制度もあるため、住宅があるという一事だけで判定を終えないようにします。

確認問題

1. 300㎡の一戸建て敷地は、全体を6分の1にしますか。いいえ。200㎡部分と残りを分けます。

2. 都市計画税の小規模住宅用地も6分の1ですか。いいえ。3分の1です。

3. 本例の都市計画税の理論上の税額はいくらですか。4万円です。課税標準から別に計算します。

固定資産税の基礎と都市計画税を確認できます。宅建の学習入口から税分野を復習しましょう。