論点税・その他

配偶者への居住用不動産贈与の控除は？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

婚姻20年以上の夫婦の住宅等の贈与について、最高2,000万円の配偶者控除と基礎控除110万円を分けて学びます。

この記事の目次 8項目

婚姻期間二十年以上の夫婦間で、所定の居住用不動産又はその取得資金を贈与すると、贈与税の配偶者控除を検討できます。上限は二千万円で、暦年課税の基礎控除百十万円と別に扱います。夫婦間のすべての贈与が非課税になる制度ではありません。

贈与する財産の種類

国内の居住用不動産、又はそれを取得するための金銭が対象です。自由な使途の現金や、投資用の不動産を同じように入れません。土地だけや持分等の対象範囲も、居住との関係を含めて公式の条件を確認します。

取得資金として受け取る場合、渡した目的の説明だけでなく、実際の取得や居住との対応を示す必要があります。贈与した日、財産、取得した人、取得した不動産をそれぞれ記録すると、資金の流れと要件を照合しやすくなります。

贈与の時に所定の二十年の婚姻期間を満たすかを確認します。贈与を受けた翌年三月十五日までに対象の家屋へ現実に居住し、その後も引き続き居住する見込みがあること等が必要です。結婚記念日や申告日を無条件に期間の判定日へ使わないようにします。

同じ配偶者からの贈与について、この配偶者控除は一生に一度の適用です。二千万円以内なら何年でも繰り返して使える枠ではありません。過去の申告で同控除を利用していないかを確認します。

評価額2500万円の対象不動産の贈与を受け、控除の全条件を満たし、ほかの贈与がない暦年課税の学習例とします。2500−2000−110＝390万円が、控除後の課税価格の計算値です。390万円は税額そのものではありません。

二千万円を超えると全額が控除対象外になるわけではなく、適用できる範囲で控除します。評価額と購入時の売買代金も常に同じではありません。贈与税で用いる価額を確定してから、控除を入れる順序が必要です。

特例を使うには、贈与税の申告書と戸籍等の所定資料を提出します。控除により税額がゼロとなる場合でも、適用のための申告要件を確認します。贈与契約、登記、居住資料等も、どの条件を示すためのものかを分けます。

贈与税の配偶者控除が使えることから、登録免許税や不動産取得税まで自動的にゼロになるとはいえません。相続時の配偶者の税額軽減とも別制度です。何税の、誰に対する、どの時点の特例かを明示して比較します。

配偶者へ不動産の持分を渡す例では、物件全体の価額と実際に贈与する持分の価額を分けます。物件の購入価格だけを控除枠と比較せず、贈与税の評価と対象持分を確定します。その後で婚姻・居住・過去の控除利用を確認すれば、価額と資格要件を混ぜずに判断できます。

配偶者の控除は不動産全体の価格ではなく、適格な贈与の対象額へ対応させて計算します。

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